[案例分析] 买到“凶宅”能否退？

二手房买卖中，同是买到“凶宅”，判决结果为何不同？屋内曾发生非正常死亡事件，是否属于卖方必须如实告知的信息？而买方又如何避免买到“凶宅”？万一买到又怎样维权呢？

案例一：
    2007年9月，李先生通过中介，以31.8万元的价格向刘氏夫妇买了一套房子。当李先生付清房款进屋装修时，邻居大妈却告诉他一个惊人的消息——房主儿子曾在家杀人碎尸。
    从此夜不能寐的李先生多次找卖家夫妇商量退房，均被拒绝。无奈之下，李先生只好告上法院，要求退房。
    刘氏夫妇在庭上表示，他们无法理解李先生的感受。他们辩称自己卖的是房子，不是房子的历史。买卖过程中，没有义务主动告诉买方这些情况。他们认为，自己已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李先生，履行了相关义务，该房的买卖完全合理合法。
    2009年6月18日，法院公开宣判，卖家刘氏夫妇违背诚信原则，其行为已构成欺诈，判决撤销该房的房屋买卖合同，李先生退房、卖家夫妇退款。
    该案主审法官指出，当前的房屋价值，由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。发生过凶杀碎尸事件的住宅，虽未在实物形态上受损，但已因人们的忌讳而大大贬值。因此，房内曾发生的凶杀案，已构成合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第六条，卖家夫妇应遵守诚实信用原则，告知李先生这一事实。

案例二：
      西安的祁先生去年通过中介公司在城内买了一间中古屋，价款付清房子过户，装修入住一个月后，才从邻居口中得知，该房曾因煤气泄露，致两人死亡。花了巨款，竟然买到一间“凶宅”，祁先生以房屋存在瑕疵，卖家有违诚信、破坏公序良俗为由，向卖家方某讨说法。
      结果，法院驳回了祁先生的诉讼请求。法院审理认为，房屋本身是否符合使用条件，是合同目的能否实现的根本。张先生未能证明房屋不符合居住使用的要求。而卖方未告知屋里曾死人，不足以构成违反公序良俗。法院认为，公序良俗的作用在于弥补法律强行性、禁止性规定的不足，从而起到规范社会行为的作用，但衡量公序良俗的标准不得随意扩大。


律师分析：“凶宅”交易   不能违背公序良俗
       同是买到“凶宅”，判决结果为何不同？屋内曾发生非正常死亡事件，是否属于卖方必须如实告知的信息？而买方又如何避免买到“凶宅”？万一买到又怎样维权呢？就此，记者采访了陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师。
       我国相关法律法规没有对“凶宅”问题作出明确规定，因此民间有关“凶宅”的习俗就可以适用，而且这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的，所以违反此种习俗就违背了公序良俗原则，这是民法的基本原则，违犯公序良俗，实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。因此一旦买到“凶宅”，可以要求退还。
       对此观点，陕西琴剑律师事务所副主任、西安市律师协会房地产专业委员会委员张本欢律师表示认同，他说公序良俗原则，是现代民法至高无上的基本原则，法院驳回祁先生的诉讼请求，并不是对这一原则的否定，而是根据该案具体情节认定为“不足以”构成。
       那么，“凶宅”信息是否属于卖方的告知义务呢？张律师说，按照传统的民俗，“凶宅”确是一般人所不愿意接受的，作为售房人对所售房屋是否为“凶宅”，从道义上讲应该告知。此外，根据我国《合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。也就是说，如能找到卖房人欺诈行为存在的依据就可退房。但是对这种欺诈行为，买房人需要证明两点：第一要证明卖房人有故意隐瞒这种情况的行为；第二要证明他这种故意隐瞒的行为导致自己作出了错误的判断。如这两点都可以证明，买房人有权撤销该合同。

律师提醒：签订补充合同有助买方维权
        律师提醒，要避免买到“凶宅”，或要打赢这类官司，需在买房过程中注意：
    1.要主动探听询问相关信息。购房者如果忌讳“凶宅”，应主动询问卖方或中介，并尽量多方探听。面对买方的明确询问，卖方或中介如果隐瞒“凶宅”情况，就会构成欺诈，买方可以此解除合同，并要求卖方赔偿。
    2.由于口说无凭，一旦打起官司，买方仍可能因缺乏证据败诉。律师建议，妥善起见，买卖双方可在购房合同中，约定此类信息披露的条款。
    比如：卖方保证出售房屋中未曾发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况。如果买方发现房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露的，买方有权解除合同或者要求酌减价金等条款。这样的约定可以督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险，也可以让买方在发生纠纷时立于不败之地。

西安有凶宅吗？知道的给咱说下嘛