租房的房客不知情的情况下，二手房买卖有效吗?

      出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。


案例回顾：
      最近刘先生碰到了一件头疼的事。原来刘先生1997年从部队转业回西安一单位工作，单位将一套100平方米的住房分给其居住。之后，胡先生因一时无房，在单位的安排下经刘先生本人同意，暂时与刘先生共用一套房。两人每年定期向单位缴纳一定的房租，“按照租房协议约定，房租每年于12月15日之前结清。如要后续应至少提前1个月与单位签订续约合同。”刘先生告诉记者。2007年西安市政府加快办证时，单位房改部门积极响应，将全产权卖给职工。刘先生通过申请，购买了该套房屋，并于2008年8月领取了房产证。随后，刘先生便要求胡先生搬出自己的房子，一直遭到拒绝。
      胡先生认为，当初是单位安排他住进该套房屋，双方当事人（单位和刘先生）均同意。这些年，房租费双方共同承担，且刘先生买房领取房产证的事情他并不知道，所以该房产证取得有瑕疵。
      刘先生询问律师：胡先生拒绝搬出的理由是否成立？遇到现在这种问题，我该怎么办？

律师分析：

■承租人未同意  房屋买卖仍有效
       陕西永嘉信律师事务所律师韩永安表示，租赁期间房屋所有权发生转移的情况下，如何保障承租人的居住权已成为实践中的焦点问题。2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“如果租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。根据上述规定，若胡先生要求原租赁合同继续履行，就可继续租住在该房屋，直至租赁合同到期。从法律角度来讲，即所谓“买卖不破租赁，”主要目的是为了保障承租人的居住权，这也是合同效力的体现。
       案例中，胡先生就刘先生已购买该房屋产权一事并不清楚。针对未经承租人同意的买卖行为，上述司法解释也有规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据此规定，承租人胡先生对目前的事实，不能主张该房屋买卖无效。
       从上述所引用的法律条款可以看出，即使当初刘先生与单位签订买卖合同，未经该房屋承租人之一胡先生的同意，但并不影响该买卖行为的有效性，刘先生是该套房屋合法的所有权人。
   
■租赁期满  承租人有义务搬出
       需要注意的是，在刘先生取得全产权之前，房屋租赁关系已存在，所以房屋现在的所有权(尤其是使用权)受到租赁关系的限制，即在租赁期间，胡先生有权要求居住而拒绝搬出。但租赁期满（即2008年12月15日）后，胡先生则有义务搬出。如果租赁合同没有约定租赁期限，则刘先生应该给胡先生合理的期限以寻找其它房屋居住，在寻找期间，不得要求其搬出。
       严格意义上说，刘先生取得的房屋所有权在租赁期间要受到胡先生承租权的限制，但作为权利凭证的房产证并不存在瑕疵，房产证完全可以表明其对房屋的所有权。

律师提醒：

■抵押、租赁在先  买二手房要注意
       我国法律规定，依法设立的抵押权、租赁权受保护，依法取得的财产权受保护，在抵押、租赁设立在先的情况下，财产权要受到限制。房屋买卖尤其是二手房买卖中，买房人需要查看房屋的产权状况，查看房屋的抵押、租赁状况，如若房屋存在产权不明、不完整或抵押、租赁的情形，买房人就须权衡利弊和风险了。在此情况下，建议寻求专业人士帮助，才能充分维护自己的合法权益。