[案例分析] 购房收据何时兑换发票？

案例回顾

2008年4月，管先生在东郊某楼盘购置一套91.3平方米的房子，“当时房子已经是准现房，开发商承诺将于2009年12月30日交房。”管先生告诉记者。“最近社区内贴出通告，要求业主提交购房收据，统一换成正规发票。当时买房时，开发商说是等房产证办下来后，收据可以换成发票，现在突然收取收据，正常吗？我们应不应该交？”管先生很是疑问。

管先生向周围的朋友打听此事，有的说交房时开发商出具实测面积报告表的同时就应该将收据换成发票，有的说是在业主拿到房产证后才能换取。为此，管先生想请教律师：到底购房收据应该在什么时间换成发票？对于业主来说，将其换成发票意味着什么？购房发票，到底有什么用？能否随便将收据提供给开发商，万一丢失怎么办？


律师分析

出具正规发票，应在房屋价款决算后

陕西永嘉信律师事务所律师韩永安认为，发票是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取的收付款凭证；收款收据是单位内部核算和单位之间发生的发票管理范围以外的业务往来核算所出具的会计核算凭证。

对于预售商品房购房发票的出具时间，一般在房屋实测面积报告出来，房屋价款最终决算后。因为在未经房产测绘机构进行实际面积测量之前，商品房最终的总价款是一个不确定数，在此之前，开发商只能给购房者暂开收据。待房屋测绘报告出具后，房屋价款就按实际面积进行最终结算，开发商此时应为购房者开具购房实际总价款的不动产销售发票。其它商品房的出让，开发商会在合同备案后给购房者出具发票；有贷款的，贷款到账后会开具发票。

发票是收付款凭证，而收款收据是会计核算凭证，且按发票管理现行模式，国地税局只发售发票不出售收款收据。所以，对于业主来说，收据换成发票，意味着购房者已经向开发商交付了购房款，相对于收款收据，其法律效力更高。无论卖房人是单位还是个人，无论是一手房还是二手房，买方购房就有权利获得发票。

对于管先生提出的问题，韩律师认为，关键看管先生所购房屋的实测面积是否出来。如果已经出来，开发商要求业主提交购房收据，统一换成正规发票理由正当，业主应积极配合，并主动索要正规发票；如果房屋的实测面积尚未出来，则要问清楚“为什么”、什么时候可以拿到正规发票，业主提交收据前最好复印一份留存，并让开发商出具收取证明文件，免得发生意外。


律师提醒

发票虽小 须妥善保管

购房发票是证明购房者购得房屋的重要证明文件，根据法律规定，开发商必须向购房者出具收付款凭证。购房者一定要妥善保管购房发票，比如，在开具正式发票之前，开发商如收取收款收据的，一定要让开发商开具证明文件；在办理房产证之前，开发商收取购房者购房发票原件的，购房者最好将购房发票复印一份留存，或者要求开发商出具证明文件，防止购房发票遗失造成麻烦。

姬英凡律师特别提醒：房产证不管是由开发商办理，还是由业主自己办理，在房屋实测面积出来后，业主都应要求开发商及时将购房收据换成正规发票，并妥善保管。

购房发票 办理房产证的必要资料

在法律实务中，购房发票主要有两个方面的法律作用。

其一，购房发票是购房人合法取得所购房屋的法律证明文件，也是办理房地产权证的必要资料之一。

房产证办理，可以由开发商统一办理，也可以由业主个人办理，主要是看购房者与开发商对于相关事宜是否有合同约定，如果有即按约定执行，如果没有需要与开发商协议。这一点全国各地执行的政策并不完全一致。陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡说，在西安房产证大多都是由开发商统一办理的，在这一过程中，业主的购房发票并不是非要不可，所以有的开发商不是在房屋实测面积一出来就把业主的购房收据换成正规发票，而是等到房产证办下来后再换，管先生所说的“开发商说是等房产证办下来后收据再换成发票”是正常的。但如果是由业主个人办理就不一样了。

业主办理房产证首先需要开发商确权，即开发商在商品房竣工验收合格后30天内必须办理确权登记手续。购房者必须在房地产开发企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书(俗称大确权)的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记，领取房地产权证。开发商确权后，业主与银行协商，经银行同意，可以持身份证、购房合同、竣工决算书、发票等到房管部门申办房地产权证。这时候购房发票不仅仅是购房人合法取得所购房屋的法律证明文件，也是办理房地产权证的必要资料之一。

其二，如果没有购房发票，购房人在房屋出卖时要以全部卖房收入全额征收营业税。如果有购房发票证明房屋原价，购房者在卖房时可要求以“卖房收入减去受让原价后的余额为营业额”缴纳营业税，这时候有没有正规发票，相差很多。


链接

石家庄：一手房没有销售发票不能办理房产证

由于一些房地产开发商在销售房屋时，为了逃缴税款，只给购房人开具销售不动产的收据。这种收据很容易使开发商隐匿真实收入，少缴税款，并损害了购房户的合法权益，给以后纠纷的解决埋下隐患。

为有效解决这些问题，石家庄市地税局和石家庄市房管局联合建立了“先税后证”机制，即所有符合交易条件的房屋交易申请人须凭正规购房发票先到税收征收窗口缴纳相关税费后，才可办理房地产权证等手续。从2007年3月开始，凡不能提供正规发票的一手房产交易，将不予办理房屋产权证。

发票丢失怎么办

没有购房发票，近则影响房产证办理，远则影响以后上市交易。万一丢失，怎么办呢？

购房发票丢失后，业主要办理房产证的，首先要登报声明该发票作废，并注明房屋地址、购房者姓名和发票号码等相关要件。

其次，到开发商处让其出具相关丢失情况说明，并证明购房者确实在公司购买过商品房；最后再由房产部门核实丢失的真实情况。购房者还需要到开发商处查询发票底联。开发商处会有存底，可以给购房者出具购房证据。之后，购房者就可带着购房证据前往房产部门办理相关手续。