借名买房当心“偷鸡不成蚀把米” 买房, 偷鸡

随着二套房房贷政策的不断收紧，购买二套房不仅贷款难，而且贷款利率也比过去高出许多，于是出现了借他人之名买房的现象，其目的就是想逃避二套房较高的首付款和贷款利率，岂不知这里面存在很多隐患，轻则引起经济纠纷，重则“偷鸡不成蚀把米”。
   
案例回顾  
为省钱借名买房  没想到“鸡飞蛋打”
    2004年，王京购买了一套80余平方米的两房，2009年他想再买一套120平方米的三房改善居住。此时关于二套房贷款政策调整的消息不断发出。王京盘算了一下，新政前后，这套房子仅20年的贷款利息就相差10万左右。为了规避这一费用，方便贷款，他决定借从未购房的亲戚李丽的名字买房，这样就可以享受首套房贷款政策了。
    2009年8月，王京借李丽的名义与西安城南某楼盘开发商签订了《西安市房地产买卖（预售）合同》，购买了一套面积120平方米，总价约为60余万元的房子。签约当天，王京以李丽的名义支付了总价三成的首付款180248元， 剩余七成房款办理了银行按揭。开发商给王京出具了收款收据，收据上注明“今收到李丽购房首付款180248元”。      
    没想到，9个月后，王京到银行还款，银行工作人员告诉他，该房产已经过户到谭某的名下，剩余房款谭某已经给银行还完了。王京大吃一惊，质询李丽，李丽支支吾吾，言辞闪烁，不肯说出实情。询问开发商，开发商证实确有其事。王京找到法院，这才弄清事情的原委。原来李丽在这之前，欠别人一笔债务久拖未还，对方随将李丽起诉到法院，法院判决后李丽一直以没钱为由没有偿还。经对方申请，法院开始强制执行，也就在这时，法院查到李丽名下有一处房产，便予以查封、拍卖，后该房产已经被谭某竞买。
    王京后悔不迭，不仅房子没了，还欠了银行贷款 。他恳请律师帮助，要回自己的房子。     
   
律师分析
借名买房    实际购房人产权难保护
    记者采访了琴剑律师事务所的张本欢律师。张本欢说，王京借李丽名义签订购房合同，是司法实践中通常所言的借名买房行为，即自己出资，但以他人名义购买房产的行为。很多购房人希望通过借名买房的方式省钱，但往往造成“偷鸡不成蚀把米”的后果。
    张本欢律师表示，房地产作为一种不动产，根据我国的《物权法》规定是以登记的公示、公信方式作为取得所有权的，如果房屋产权没有登记在实际产权人的名下，则不能对抗善意的第三人，产权就不能得到充分的保护，这就以后留下很多不可预测的隐患。
    在本案中，实际购房人王京所购买的房子在李丽名下，李丽因债务缠身，导致王京借名买的这套房反被谭某竞买。作为善意第三人的谭某竞买这套房子应当享有的权益应受到法律保护。这也就意味着王京将无权从善意第三人谭某处取回房产产权，只能要求李丽赔偿损失。
    最后张本欢律师提醒各位读者：“借用他人的名义购房，不仅是一种违规行为，而且在日后变更登记的过程中也会产生相应的费用，购房人还是要实事求是、妥善处理，否则会弄巧成拙，给自己带来不必要的麻烦，甚至偷鸡不成蚀把米。”
   
律师提醒
借名买房  隐患多风险大
    陕西永嘉信律师事务所李树侠律师提醒读者，借名买房行为在生活中并不少见， 名义买房人与开发商所签订合同的效力，也因为房屋属性的不同而不同。
    李树侠表示，如果借名买的是限价房或经济适用房，在履行过程中，发生纠纷，可能被认定为无效。原因在于限价房或经济适用房为国家政策性房屋，购房人须满足一定的条件，实际购房人以名义买房人名义买房，规避国家法律政策，有害社会公共利益。
    但如果借名买房买的是一般的商品房，则只要实际买房人不是法律法规禁止购买商品房的主体，这类合同就是有效的。但合同有效，并不能对抗善意第三人，对外公示的物权即房屋所有权人是属于名义买房人的。
    借名买房，除上述合同效力风险外，还存在其它风险，包括：名义购房人恶意处置房产；如果名义购房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖；实际购房人不按时还贷，致使名义购房人承担信用记录污点，其后办理信用证等必然受到影响；名义购房人购买此套房，自己再实际买房，必然会被认定为买二套房，就不能再享受首套房的首付款比例；如果实际购房人不能及时向银行供款，将抵押房产拍卖后所得款项不足以偿还银行贷款的话，名义购房人将可能受到追讨等。
    同时，实际买房人如果要将房产过户的自己名下，则一般就会被认定为房屋买卖行为，就需要交纳房产交易的税费，比如契税、所得税、印花税等，此些费用也是一笔大的开支。所以，借名买房确须慎重考虑。
   
借名买房   房子、房款可能双损失
    　　陕西琴剑律师事务所的张本欢律师在采访中特别提醒读者，借名买房中实际购房人的法律权益很难得到保护。如果名义购房人出现恶意处置房产等行为，实际购房者很难在此种情况下保住房产。如果实际购房人不能证明自己就是实际付款人，返还购房款也会成为问题。因此，有借名买房意图的购房者，应看清这其中的利害关系，不要做违反法律规定的事情，否则可能会因小失大，房子和房款双双损失。