[案例分析] 协助购房者办理房产证 是开发商的义务 秦居网, 房周刊, 律师

案例陈述

收房并不等于交房？开发商说还差一个“单子”

2008年1月，吴丽在城北买了一套商品房，在签订的《商品房买卖合同》中约定，开发商于2009年3月交房。2009年9月，开发商才通知吴丽收房。开发商承诺按照合同约定，赔偿吴丽已付房款的万分之二的逾期交房违约金。

2009年9月16日，吴丽办理完收房手续，还按照开发商的要求交齐一年的物业费，领到钥匙和《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《商品房买卖合同》中约定，商品房交付使用365天内，应办理权属登记。直至2010年11月10日，开发商才通知吴丽办理房产证，逾期近2个月。

当吴丽办理房产证时，开发商告知她不能办理房产证，理由是吴丽在2009年9月16日收房后，未在2009年10月办理交房手续清单。开发商表示，业主收房不代表开发商已经交房给吴丽，吴丽少签一张交房手续清单。

开发商提出两个解决方案，第一个方案是吴丽放弃逾期交房赔偿3000元，第二个是开发商单方面终止合同，退还原房款。

吴丽认为，自己在应该办理交房手续的时间段里没有办理，开发商并没有发催收房通知书，因此，不能将责任全部推卸到她个人身上。此外，吴丽认为开发商给出的解决方案不合理，不能够接受，希望律师给予解答。

律师分析

开发商未督促业主提交办证资料 存在过错

记者采访了陕西永嘉信吴波律师。吴波说：“案例中主要涉及到三个问题。第一，关于开发商逾期交房的责任问题。第二，关于开发商未按期向业主办理房产证的问题。第三，关于开发商提出的解决方案，业主如何解决的问题。”

首先，关于开发商逾期交房的责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，要求开发商赔付已付房款的万分之二的逾期交房违约金。

其次，开发商未按期办理房产证。依据双方签订的《商品房买卖合同》，开发商应承担相应违约责任。此外，在办理了交房手续后，开发商有义务告知业主并要求业主提交办理房产证的相关资料。本案中，开发商认为收房不代表交房，并以业主少签一张交房手续清单，作为不能办理房产证的理由是不成立的。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

本案中，开发商已于2009年9月通知业主收房，并向业主交付了房屋钥匙和《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，证明开发商已经认可了双方交付房屋的事实。

另外，开发商在向业主办理交房手续时，应要求并指导业主完整的填写或签收相关资料，对于少报或漏报的资料应当及时发现并告知业主提交。本案中，因资料不足导致房产证不能办理，开发商始终未将情况向业主告知，显然存在严重过错。业主可以依据合同约定或者《解释》第18条要求开发商承担违约责任。

第三，针对开发商提出的解决方案，对于第一个方案，首先是否放弃要求开发商承担逾期交房违约金是业主的权利，业主可以依据其自身情况决定是否要求开发商承担。对于第二个方案，应看合同中是否约定了单方解除合同的情形，开发商的要求是否符合合同约定的情形。如果业主认为开发商主张的上述两种方案不合理，可以不接受其方案而要求开发商通过诉讼途径解决。

律师提醒

协助购房者办理房产证 是开发商的义务

最后，吴波律师提醒读者，开发商依据《商品房买卖合同》有转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”和“协助办理登记义务”。开发商办理产权证是证明交付的房屋符合规定的有效证明，开发商具有不可推卸的义务。不履行“协助办证义务”，导致购房人无法取得房屋所有权的，购房人可以合同目的落空为由解除合同。

此外，开发商的“协助义务”到完成备案即告结束，因为具体审核及颁证是由房管部门来完成的，不受开发商的控制，开发商在约定期限内完成备案工作的，具体发证时间如超过约定期限，不属于开发商的责任，也不应当由其承担违约责任。