[案例分析] 赠送面积该不该收物业费？ 秦居网, 房周刊, 律师说防

买房送面积是开发商常用的一种营销模式，很多购房者，往往也冲着这点快速签约购房。但是赠送的面积该不该征收物业费、出现质量问题由谁负责，这些问题大多都没有事先约定，收房后一旦出现问题势必互相扯皮，甚至引发纠纷。

案例陈述

买房送阁楼  物业费缴纳引分岐

2007年，王颖在西安城东买了一套140平方米的商品房。买房时，开发商承诺赠送阁楼，阁楼的面积不算入商品房购买面积内，也没有房产证。

2009年，王颖顺利收房了，可是收房时，小区物业要求王颖除交纳购买面积的物业费外，还要缴纳赠送阁楼的物业费。王颖认为该阁楼是开发商赠送的，而且没有产权证，赠送的面积不应当交纳物业费。王颖翻看了与物业公司签订的《物业协议》，《物业协议》中只约定按照建筑面积收取物业费，并未做其他任何的补充说明。王颖想问律师，赠送的面积该不该缴纳物业费？

案例分析

赠送面积咋收物业费   
应与物业公司协商

记者就此采访了陕西永嘉信律师事务所的吴波律师。吴波律师分析，通常开发商会在商品房销售过程中，通过赠送阁楼、阳台等方式促销，以此吸引购房者。赠送的阁楼是否应当交纳物业费，目前尚未有明确且统一的规定。有些人认为应当依据产权证上登记的面积进行交纳，有些人则认为赠送的面积也应当交纳。

规定不同，在实际操作中就会存在差异。首先，应当看业主与物业公司签订的《物业协议》中是否对赠送面积的物业费用交纳进行约定，如果《物业协议》中对赠送面积的物业费用有约定，则以双方约定的内容为准。

如果所签订的《物业协议》中没有约定，则可依当地的相关规定或者视实际使用状况由业主与物业公司协商解决。依据《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，物业费的交纳以房屋建筑面积进行计算，但对于该建筑面积是实际享有的面积还是房产证上登记的面积未进行明确。

吴波律师认为，开发商和购房者之间形成的买卖合同关系与物业公司和业主之间形成的物业服务关系是两个不同的法律关系。从这个角度来讲，开发商向购房者赠送面积作为优惠，不影响到后期的物业收费，除非开发商在前期与物业公司之间达成协议。

因为从民事法律关系中等价有偿的角度来讲，业主享受了相应的物业服务，自然应当支付相应的物业费。

吴波律师建议，本案中，就赠送阁楼部分的物业费用，业主可以依据具体的建筑特性和使用状况与物业公司进行协商。

赠送面积咋收物业费

开发商向购房者赠送面积作为优惠，不影响到后期的物业收费，除非开发商在前期与物业公司之间达成协议。业主享受了相应的物业服务，自然应当支付相应的物业费。

律师提醒

“赠送”面积虽得实惠
如何交费还须约定

吴波律师提醒读者，在购房时，很多购房者往往冲着开发商的赠送优惠而来，却忽略了后期入住后可能产生的费用，从而给自己带来苦恼。因此，在购房时，业主遇到开发商承诺赠送面积的情况，应当问清楚赠送面积的部分是否计入销售面积，是否具有产权，还应当问清楚赠送面积的部分是否需要业主承担后期的物业费用，并且将销售面积与赠送面积的情况在购房合同中明确约定下来。

另外，业主在签订物业协议的时候，如果发现《物业协议》中，对于赠送面积是否收取物业费的内容未做约定，业主最好与物业公司对赠送面积的物业费用承担进行约定，以免引起争议。


露台、飘窗不属于建筑面积

目前，西安不少楼盘纷纷推出了一些买房赠面积的优惠条件，优惠的方式也是花样百出。既有“顶层送阁楼、底层送地下室”还有“入户送花园、空中送露台”。

据记者了解，2000年国家出台的国家标准《房产测量规范》第三条不计算建筑面积的范围规定，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算建筑面积。

由此来看，开发商所谓的买房赠送阳台、露台、入房花园、飘窗并不是开发商在发善心。而是一种营销手段，这显然是开发商用赠送面积的幌子作为营销的噱头，促进购房力。

此外，按照国家标准《房产测量规范》的规定，大多数“赠送”的面积只有使用权，没有产权，如露台、花园，不独立使用的地下室等等，甚至有的是属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。由于赠送面积不属于产权面积，所以如果遇到赠送面积缩水、拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益将无法得到保障。只有白纸黑字写在产权证上的登记面积才是合法的，赠送的面积在产权纠纷中一般都得不到法律保障。