[案例分析] 购房款公私不分 越俎代庖风险大 公私不分, 风险, 案例, 秦居网

购房者是买方，开发商是卖方。简单来说，购房就是商品交易的过程，房款也自然应交给房地产开发公司。可如果开发商老总出面收钱，你交不交?表面看来一家人不说两家话，可律师提醒，这种越俎代庖的行为既不合法，也不合理，还会给交易带来很大风险，损害购房者的权益。

案例陈述

购房款交给老总个人，一家人不说两家话?

本报上周接到了读者李先生的来电。据他介绍，最近到南郊某楼盘看房时，由于对户型、价格都比较满意，再加上项目的五证齐全，遂打算购买。

可是，在谈好了按揭比例准备缴纳首付时，对方却告诉他，最近公司财务人事有变动、银行账号也遇到一些麻烦，让他把首付款打到开发商老总的个人账户中。看到他有些犹豫，对方宽慰他说：“我们老总就是企业法人，和公司一回事，一家人还会说两家话嘛。”李先生十分纠结，他担心这钱打过去了会有风险，想借助本报咨询律师：对方的做法是否合理合法?

律师分析

兄弟也要明算账，法人≠法定代

表面看来，购房款似乎是支付到开发商手里了。但事实上，交给个人既不符合法律规定，也不合乎情理。陕西省永嘉信律师事务所姬英凡律师指出，首先要明确一个容易混淆的概念：公司老总并不是企业法人，和公司也不是一回事。

从司法解释来看，企业法人是指能以自己名义享有民事权利，承担民事义务的企业组织。也就是说，企业法人是组织，而不是某一个人。而企业法定代表人则是指依法代表企业法人行使民事权利、履行民事义务的负责人，是某个具体的个人。现在人们往往把公司的总经理或其他主要负责人简称为“公司老总”，其身份有可能是公司的法定代表人，当然也有可能不是。不过，无论是不是法定代表人，都无权以个人名义收取应当由公司(即法人)收取的费用，如果老总以个人身份收取房款，那么等于将公司资金以个人的名义存储，这种行为就构成了不当得利，是非法的，应予以返还;而购房人将房款未支付给房地产开发公司，而支付给某个人的行为，开发商完全可以视为其未付房款，购房人基于已支付房款而应当享有的权利将受到限制。

从我国《公司法》第一百四十九条的规定：“董事、高级管理人员不得将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储”来看，法定代表人顶替法人来收取购房款的做法是一种越俎代庖行为，同时也违反了公司的财务制度，扰乱了公司对财务的监督管理。情节严重时，这种行为有可能构成职务侵占罪。

律师提醒

“公”“私”不分、不合法不合理不安全

在此姬律师提醒，由于企业法人与企业法定代表人是两个完全不同的法律个体，如果将购房款支付到个人账号中，既不合理合法，也不安全。因为，开发商作为出卖人并未收到购房款，开发商就有权以购房人未实际支付房款来拒绝办理按揭完成交易甚至拒交房屋。同时，购房人也无权对开发商主张房屋的所有权，而只能向收受房款的公司老总主张个人的债权。但如果公司老总被更换或辞职，消费者的权益就更无保障了。即便这位老总是公司的法定代表人，也只是代表公司履行职务，其个人的财产与公司财产无关。

购房款应交给作为卖方的房地产开发企业，如果开发商坚持要求购房人将购房款支付至老总账户，应当向购房人出示公司已将收取房款的权利授予公司老总的书面证明。同时，购房人应在支付房款时，还应要求公司出具公司已收到购房款的证明，而不是公司老总个人已收房款的证明。

链 接

全国多地实施预售款监管制度，西安也在酝酿推行

为了规避楼盘在建设过程中频现的“烂尾楼”、购房款被挪用等恶性情形，去年以来，北京、天津、石家庄、深圳、杭州、成都、泰安等多个城市实施了对预售款的监管制度。该制度中不谋而合的一点就是：购房预售款将交给银行指定账户，并由政府管理部门来统一监管，开发商则无权直接收取。

去年下半年以来，西安也不断传出风声准备启动和推行预售资金的监管制度。虽然具体条款和推出时间都未最终浮出水面，但有一点可以肯定的是，政府对规范购房款等房地产秩序的决心和力度正在越来越大。

延伸阅读

购房定金被个人侵吞

证据不足开发商不负责

2000年8月2日，厦门市民张先生在当地某楼盘看上一处房产。为防止看中的房子被他人抢购，张先生听从售楼小姐的建议，先交了定金一万元，并约好8月10日签正式购房合同。由于当天财务人员已下班，售楼小姐便写了一张以自己为收款人的收条给张先生，内容为“收到张XX现金一万元”。8月10日，张先生如约来到售楼处，却得知那位售楼小姐已辞职，他所交的定金也根本没有存入公司账户，开发商也不同意与他签订合同。张先生起诉至法院，要求该房产商就该售楼小姐的职务行为承担责任，退还定金。经审理后，法院以证据不足驳回了他的诉讼请求。