[案例分析] 物业有权在小区行车道上设车位？ 房周刊, 秦居网

小区业主停车难的现象已非常普遍，为了解决这一问题，有些物业公司在小区内的公共行车道上设立车位并收取费用，物业公司这种做法合理吗？它是否有权利在公共行车道上设立车位？

案例陈述

公共行车道改成车位  小区业主表不满

2008年，李女士入住西安城北某小区。由于小区内的地下车库一直没有投入使用，许多业主只好把自家车停放在公共行车道或是小区附近的停车场。

2009年12月份，物业把小区公共行车道路改为停车位，并张贴通知，声明业主要在1个月内交纳车位定金500元，不缴纳车位定金的业主不得将车停放到小区的公共行车道上。

李女士认为小区物业没有权利在小区公共行车道规划车位，也就没有交纳定金，并像往常一样把车停到了小区内的公共行车道上。之后的两天李女士出差没在家，待她回家后发现，物业已经对她家断电、停暖，理由是她没有交纳车位定金，物业又找不到她。李女士多次和物业经理协调后，物业才将电、暖开通。为此，李女士非常气愤，想咨询律师自己该如何维护自己的权利？

律师分析

在业主共有道路上设车位需征得业主同意并分享收益

陕西永嘉信律师事务所的吴波律师分析：地上停车位是否归业主所有，需要确定这部分停车位是开发规划中的停车位，还是开发商临时随意划定的停车位。

如果小区道路上原本已经规划了相应车位，并且未计入业主公摊，那么开发商有权在此处设置车位，并进行出租或出售。

如果小区道路上并无相应的车位规划，物业公司在未征得小区业主同意的情况下，没有权利在小区公共道路上增设停车位并要求业主缴纳费用，业主可以起诉开发商将所得收益用于小区的全体业主。依据是《物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。及第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有。

如果小区物业公司希望能够维持小区管理秩序以及满足小区业主需求，可以在征得小区多数业主同意的前提下在小区道路上增设车位，同时就车位的使用与业主进行约定，并将车位收益用于小区业主。

与此同时，业主还需注意，如果这部分车位属于人防工程，开发商不得出售，但可以在不妨碍防控功能的前提下以业主的需求供业主使用，并按约定收取相应费用。

另外，本案中物业公司若认为业主随意停车的行为对小区秩序造成影响，可以与业主进行沟通，采取其他恰当措施要求业主纠正。但业主在缴纳了相应的用电、采暖费之后，享有合法使用权利，物业公司无权因业主随意停车对业主采取断电、停暖措施。所以，物业公司的不当行为对业主财产造成损害的，业主可以要求物业承担赔偿责任。因此，本案中物业公司擅自对业主家进行断电、停暖的行为显然是不恰当的。

律师提醒

在合同中明确车位的使用形式

最后，吴波律师提醒读者，随着汽车使用量的迅速增加，很多小区都存在车位紧张的情况。因此业主在购买商品房的同时，应当注意小区在规划中是否配备相应的停车位，以及停车位的归属和使用情况。如果小区车位是开发商自己投资建设并未计入公摊的，那么开发商对这部分车位享有所有权，可以进行出售或出租。如果是业主分摊建设费用的话，那么则属于业主共有，这部分车位的使用方式、收费标准以及收入使用应当由业主大会决定。

此外，地上车位的规划可以在城建档案馆中查询得知。一般情况下，《商品房买卖合同》中会对有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行说明。购房者在签订《商品房买卖合同》时，应当明确车位是属于开发商投资建设，还是业主分摊费用，抑或是人防设施。可以根据所有权的情况对车位的具体使用形式，即出租或出售以及费用进行约定。