[案例分析] 购房人到期不签约 开发商能否没收定金？ 签约, 定金, 违约, 秦居网

　　《商品房认购协议书》(以下简称《认购协议书》)，是在《商品房买卖合同》签订之前，开发商和购房者先行订立的预约合同，目的是将双方一致的意见，以合同条款的形式先行约明。在公平、诚信原则下继续进行磋商，为订立正式的、条款完备的《商品房买卖合同》创造条件。

　　鉴于《认购协议书》独特的法律地位，以及现阶段对买卖双方权利义务的界定尚不明晰，在实际生活中由此引发的纠纷日渐增多。而这对购房人来说，是购房过程中值得重视的一个环节。面对纠纷时?购房者应如何解决?

　　案例陈述:认购协议约定不明确 引定金纠纷

　　2009年11月，白静文与西安某房地产公司签订《认购协议书》，约定白静文支付定金5万元，预购该公司开发的120平方米的精装房屋一套。如果白静文在开发商通知的时间内不与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，那么，白静文缴纳的5万元定金不予退还。如果开发商在与白静文签《商品房买卖合同》前卖出房屋，则应当双倍返还定金。

　　2010年4月20日，开发商通知白静文到售楼部签《商品房买卖合同》。白静文如期到达。在开发商出具的标准合同的附件中，写有“样板房仅供参考，合同解释权归开发商所有”的条款，白静文对此持有异议，与开发商协商，但双方未达成一致意见。

　　于是，白静文以书面形式向开发商表明，由于与开发商就“样板房仅供参考，合同解释权归开发商所有”这一条款未达成一致意见，需要进一步沟通，另择日签约。当时负责接待的置业顾问表示，会向领导汇报情况。

　　2010年4月29日，置业顾问通知白静文，说要没收定金，并将房屋销售给其他买受人。白静文认为开发商违约，但开发商则认为白静文在约定的签约时间未能签约，违约在先，开发商有权利拒绝与白静文签约，并根据认购协议约定，没收白静文支付的5万元定金。

　　白静文问，开发商这样做合理吗?面对这样的事该如何处理?

　　律师分析

　　没签合同不属双方责任 应返还定金

　　记者采访了陕西永嘉信律师事务所的李建博律师。李建博律师告诉记者，相对于《商品房买卖合同》而言，《认购协议书》是《商品房买卖合同》订立之前先行订立的预约合同，目的是将双方一致的意见，以合同条款的形式先行约明。在公平、诚信原则下继续进行磋商，为订立正式的、条款完备的《商品房买卖合同》创造条件。

　　本案中，白静文与开发商签订《认购协议书》时，对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的《商品房买卖合同》示范文本并没有充分的了解。当白静文看到合同中“样板房仅供参考”的条款时，认为合同约定对购房者不利，希望与开发商进一步沟通。但开发商坚持合同条款，遂决定将房屋卖给其他人，导致白静文与开发商未就购房事宜达成一致。

　　由于《认购协议书》仅是对买卖双方继续进行磋商，为订立正式的、条款完备的《商品房买卖合同》创造条件，不具有签《商品房买卖合同》的强制约束力。本案中，由于“不可归责于当事人双方的事由”致使到期不签《商品房买卖合同》的情形。

　　另外，本着公平、自愿、诚信的原则，白静文选择另择日签约并不违反认购协议的约定，不存在违约行为。所以本案中开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》的附件中提供的条款不合理，对购房人不利，购房人不愿签订《商品房买卖合同》属购房者的正当权益，开发商应返还白文静支付的5万元定金。

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　　什么是“不可归责于当事人双方的事由”

　　李建博律师表示，关于这方面司法解释未加以界定。最高院有关专家对“不可归责于当事人双方的事由”有两种倾向性意见。第一种是开发商和购房人都有买卖房屋的诚意，但双方在正式订立《商品房买卖合同》时，就原先预约合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同。第二种情况是一些不可抗力因素，例如政策变化等因素。总之，因不能归责于双方当事人的原因致使主合同不能签订时，开发商返还定金即可。

　　律师提醒

　　认购书仅是购房者购房意向

　　最后，李建博律师提醒读者，《认购协议书》大多是由开发商事先制订的，在部分条款上对开发商更为有利。需要注意的是，《商品房认购书》不是正式的《商品房买卖合同》，只是购房者的购房意向。

　　实践中，往往会出现《认购协议书》对相关问题约定不够全面。例如开发商条款中约定“在签署本认购书后若干时间内签署《商品房买卖合同》，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金”。此后，买卖双方签订《商品房买卖合同》时，购房者对项目的进一步了解中，可能会发现房屋不理想，开发商存在问题，或者认为《商品房买卖合同》合同的补充协议有不公平的条款，导致买卖双方不能达成一致意见。这个时候，买卖双方容易出现对定金是否退还的争议。

　　因此，买卖双方应充分意识到商品房《认购协议书》的重要性，购房人在签订《商品房认购书》前，可要求开发商提供《商品房买卖合同》及补充协议的范本，对有关条款进行初步了解后，再签订《商品房认购书》)。此外，在签订《认购协议书》时应仔细查看条文，防范定金纠纷的发生。