[案例分析] 地下车库变身仓库 业主如何维权？ 车库, 秦居网, 维权, 仓库

　　停车难的现象在西安日趋凸显，小区停车位的纠纷问题也不断的发生。那么，小区内车位的优先使用权归谁所有?小区临时车位该不该收费?车位出租的费用有没有明确的规定?本期律师说防就停车位引发的纠纷进行解答。

2011-3-15 09:57

　　《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《物业管理条例》第50条规定，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。

　　案例陈述

　　小区车库被私人占有 引纠纷

　　2009年，李静在城北买了一套房，2010年6月份，李静搬入小区。让李静和其他业主诧异的是，虽然小区有地下车库，但小区业主买不到车位。
　　后来，小区业主发现，小区物业公司将地下车库打包租给了一位刘姓负责人。这位刘姓负责人利用地下车库堆放大量的药品。用李静的话说就是将地下车库作为仓库使用。
　　看到小区物业如此做法，业主们非常生气，认为小区车库应该用来停放小区业主的车辆，如此一来不但业主没有地方停车，业主的公共利益也受到侵害。
　　李静问：开发商这样做合法吗?应该如何处理呢

　　律师分析

　　车库应首先满足业主需要

　　记者采访了陕西永嘉信律师事务所的吴波律师。吴波律师认为，本案中，物业公司在车库不足的情况下，将车库出租给他人做其他用途的做法显然是不合适的。
　　首先，应了解小区地下车库的所有权归属，如果所有权归业主所有，未经业主允许的情况下，小区物业公司是没有权利擅自将车库进行出租的。
　　如果该车库的所有权属于开发商所有，那么要看买卖双方在购房合同中对车位使用的约定。应当明确的是，即使该车库的所有权归开发商，由物业公司代为管理，但车库作为小区的配套设施，应当首先满足业主的需求。
　　根据《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《物业管理条例》第50条规定，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。
　　与此同时，将地下车库用来存放药品，依据药品的性质不同，还有可能对小区的环境和安全造成隐患。所以，本案中小区物业公司的做法明显是不合理的。

　　律师提醒

　　合同中明确车位所有权

　　最后，吴波律师提醒读者。目前，很多小区，尤其是在一些规模并不大的小区中，没有成立业委会，业主利益受到损害时很难得到维护。因此，业主在购房过程中，如果存在对车位的需求，就应当与开发商就车位的所有权以及使用权进行明确约定，以免在后期使用中发生争议，从而自身带来不便。如遇到自己的合法权益被损害的情况，业主可以向房管部门投诉，也可以由小区业委会出面与物业公司协调。

　　律师在线
　　读者张扬：如何鉴定小区车库属于开发商还是购房者?
　　吴波律师：小区车库属于开发商还是购房者主要看三点。即规划、公摊、性质。如果原本的规划就是用于停放汽车的车位，在没有纳入公摊的情况下，一般是属于开发商所有。这种车库的归属可以通过出售、附赠、出租的方式进行约定。
　　如果车库已经纳入业主公摊的，则属于业主共有，但是小区地下车库纳入业主公摊的情况比较少见，一般都是由开发商建设，通过出售或出租的方式来满足业主的使用。
　　在没有规划的情况下，如果是占用业主共有的道路或其他场地用于停放车辆的车位，则属于业主共有。
　　另外，需看车库的性质。如果地下停车库属于人防工程，那么既不属于业主所有，也不属于开发商所有。如果物业公司将人防工程对外出租，不会影响到人防工程本身的用途和目的，收益归投资建设者所有。

　　读者冯涛：我们小区车位出租按小时计费，很贵，这种做法是否合理?政府对于的车位出租的价位有没有相关的规定?
　　吴波律师：《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法(试行)》中对物业管理区内交通工具的停放收费标准进行了规定。停车场分为一类、二类、三类，不同的停车场收费情况不同，请见下表：