[案例分析] 不具条件却收房 是否可追究开发商违约责任 开发商, 责任, 条件, 违约, 不具

■本报记者 尚洪

案例陈述

明知房屋不具交付条件 购房者心急“同意收房”

2005年10月3日，张迪与西安某房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，2007年10月31日前开发商将符合交房条件的房屋交付给张迪；如果开发商逾期交房，张迪仍要求继续履行合同，开发商应从交房最后期限的第二天起至实际交房之日止，每日按张迪已付房价款的万分之二，支付给张迪逾期交房的违约金。

合同签订后，张迪一次性付清全部购房款，但直至2008年3月1日，开发商才交付了张迪所购买的房屋，比合同约定整整晚了5个月，开发商按合同约定，将2008年3月2日之前的逾期交房违约金一次性支付给张迪。

但是，开发商交付的房屋只通过了施工单位质量合格验收，未通过设计、勘察、监理等相关单位的竣工验收，不能提供房屋的“两书”。张迪由于急于用房，在明知该房屋未达到交付条件情况下，仍在房屋交接表“业主意见” 栏中签署了“同意收房”，并实际使用了该套房屋。

至2008年6月1日，该房屋仍未通过竣工验收合格，也就是说张迪已经实际使用的房屋其实仍未达到交房标准，张迪认为他所收的房屋并不符合当初合同约定交房标准，从这个意义上讲，开发商并没有完全交房，所以他要求开发商支付2008年3月2日起至今的逾期交房违约金，金额计算仍按照当时合同中的约定支付。

开发商则认为，张迪已收房，也签了 “同意收房”的字样，而且开发商已将2008年3月1日之前的逾期交房违约金支付给张迪，所以开发商认为自己不应该在承担逾期交房的责任及赔偿。

为此，张迪将开发商起诉至法院，法院宣判，该房屋未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，判决开发商承担逾期交房责任，直至交付合格的房屋为止，但法院宣判中，将违约金计算额每日万分之二调整为每日万分之零点五。


律师分析

不具条件交了房
开发商也要承担责任

记者就此案采访了永嘉信律师事务所的李树侠律师。李树侠律师认为法院判决是合理的，符合我国相关法律的规定。

首先，交付竣工验收合格的房屋是开发商的法定义务。我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的房屋，不得交付使用。另外，《建筑工程质量管理条例》第十六条也规定，建设工程经验收合格的房屋，方可交付使用。

其次，开发商交付商品房的前提条件是该商品房经过竣工验收且验收合格。而该商品房仅通过施工单位质量验收，但没有通过设计、勘察、监理等单位的竣工验收，所以该房屋未达到交付条件。

再次，根据我国《合同法》第一百一十一条、一百五十五条规定，交付的房屋不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。所以，即使接收了开发商交付的未经质量验收合格的商品房，业主仍有权追究开发商的逾期交房违约责任，实际交付日期应以具备交付条件的日期为准。

就本案而言，开发商所交付的房屋只通过施工单位的质量验收，未通过设计、勘察、监理等单位的竣工验收，可以认为开发商交房时，并未将符合合同及法律规定的房屋交付给张迪，仍应承担逾期交房的违约责任。张迪可以要求开发商按合同约定承担至房屋竣工验收合格之日止的违约金。

但在本案中，在双方的书面交接房手续时，写明该套房屋不符合合同约定的交付条件，张迪仍签收并立即使用了房屋，所以法院酌情减少开发商应当承担的违约金额是可以理解的。



律师提醒

不具交房条件
购房人可拒收

最后，李树侠律师提醒读者，商品房必须在竣工验收合格后才能交付，否则业主可以拒收。在收房过程中，购房者一定要查看开发商是否具备交房条件。

此外，还需注意的是，购房者不能以开发商没有承担逾期交房的责任为由拒绝接收房屋。因为，在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

在商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定也极为关键。所以，购房者在购房、收房的过程中都需仔细、慎重。