本帖最后由 房律师 于 2010-1-18 17:34 编辑
案例回顾 有协议没过户，房子是我的吗？ 去年8月，张先生经熟人介绍买了套100多平方米的二手房。张先生告诉记者：“当时房屋居住还差6个月才满5年，要按成交价收取5.5%的营业税，35万元的总房款算下来光缴纳营业税、个人所得税就得2万多元。”考虑只差6个月就满5年，可以不交营业税。张先生提议，“双方协商签订一份买卖协议，就户型面积、房价、买卖时间、付款方式等重要条款做了约定，等2009年3月再过户。为了表示诚意，我先支付20余万的首付，剩余房款等过户完成后一并付清。为了稳妥，我们将买卖协议进行了公证。” 可是，去年11月，卖方因财产纠纷被诉讼至人民法院，法院对其名下的房屋进行了查封，准备拍卖。 无奈的张先生询问律师：这套房子现在算不算是我的？经过公证的买卖协议有没有法律效力？
律师分析 买卖二手房 转移登记过户才有效 ◆未过户，房屋不属于买方 陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡认为，首先需要明确的是，无论法院是否执行卖方的财产，该套房屋目前并不是张先生的财产。 根据2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这里“法律另有规定除外”的情形主要是指法院判决、政府的征收、合法建造、拆除房屋等，除此之外，均以登记为所有权变动的依据。 也就是说，买卖双方签订了合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，房屋所有权才发生变动；不经登记，法律对其所有权的变动不予承认。因此，提醒购买二手房的购房者，买卖交易后应及时到登记机关办理相关的过户手续，以免发生不必要的纠纷。 ◆依据协议可要求卖方赔偿 签订了买卖合同，却没有及时办理过户转移登记，房屋所有权依然在出卖人的名下，尽管双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，但该合同的法律效力是在办理过户手续前，只是买卖双方形成债权债务关系的法律依据。 在房屋买卖交易过程中，双方一旦签订买卖协议，不管公证与否，该合同的法律效力是不会受到任何影响。“只要经过公证的购房合同，就表明房屋所有权发生转移”，这样的认识是错误的，公证只是国家机关根据当事人的申请、依法证明其行为真实、合法的法律意义上的文书。
现在，张先生只能依据《房屋买卖协议》，要求卖方对其损失进行赔偿，追回已付购房款，基于现实情况（卖方房屋被法院拍卖）给买方造成的损失，张先生可要求同期存/贷款利息的赔偿。
律师提醒 签订二手房合同 注意五大问题 签订买卖合同，是二手房买卖过程中十分重要的一个环节。二手房买卖合同与商品房买卖合同相比，相对来说缺乏统一标准，因此，在签订时应注意以下五个问题：
1、注意签约主体是否合法。合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。所以要考虑卖方是否有房产证，产权是否清晰，房屋共有人有没有签字等。除了要求卖方提供房屋权属的相关证明资料外，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。
2、明确过户日期和房屋交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，不能混淆。过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤、取暖等物业费用是由哪方承担。
3、明确付款过户操作方式。如果是一次性付款，建议在签合同时，买方付第一笔房款；过户手续办完后再交付第二笔；办理房屋交接手续的当天，付清全部房款。
4、明确户口迁出时间及违约责任。按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。
5、明确生活费用、维修基金的结算以及悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理都应在合同中注明。 | 
