逾期办理大产证，开发商承担违约责任 开发商, 责任, 逾期, 违约, 办理

所谓大产证，就是开发商拥有房屋产权的证明，是开发商首先要取得的产权证，这只能由开发商来办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证，也就是说拥有大产证是办理小产证的前提。
    在商品房买卖过程中，逾期交房往往会引起购房者的维权，但开发商逾期办理大产证的行为，大多数购房者并未引起足够的重视。那么，开发商逾期办理大产证，是否构成违约？购房者能不能追究呢？


案例回顾：大产证“难产” 开发商 要付违约金
    2005年4月12日，章国强与上海强隆地产公司签订《上海市商品房预售合同》，约定，章国强购买上海强隆地产公司开发承建的天隆城小区12号楼三单元B2003室商品房1套，总房款暂定为502000元。上海强隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后，于2005年12月31日前将房屋交付给原告章国强使用。如开发商逾期交房，章国强有权每日按已付房价款的0.3‰追索违约金。章国强认可上海强隆地产公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，上海强隆地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产证”。
    合同签订后，章国强向上海强隆地产公司实际支付总房款504528元。2005年12月30日，上海强隆地产公司未履行交付房屋的义务，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》，2006年4月3日，开发商向业主交付了房屋，但开发商在交付房屋时未取得房屋大产权。2006年11月14日，上海强隆地产公司才取得房屋的大产证。此外，2006年4月4日，开发商向章国强结清自2006年1月1日至同年4月3日期间逾期交房的违约金。
    章国强认为，上海强隆地产公司在2006年11月14日才取得房屋的大产证，该开发商逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。
    上海强隆地产公司认为，违约金的计算期间应从2006年1月1日计算至2006年4月3日。因为在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》，故交房时并不需要“大产证”。而且上海强隆地产公司已将逾期交房的违约金支付给章国强。此外，双方已在2006年4月3日办理了房屋交接书，所以不存在违约。
    双方协商未果，章国强将开发商起诉至法院。法院审理认定开发商违约，判决开发商向购房人偿付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期间的违约金。

  

2010-7-6 15:14

律师分析：房屋交付 既包括实物也包括权利
   记者就此案采访了永嘉信律师事务所吴波律师。吴波律师说，关于房地产开发商逾期办理大产证是否构成违约及其承担的违约责任，我国法律中有明确解释，房屋的交付既包括实物交付也包括权利交付，实物交付是指出卖人将房屋交付买受人占有、使用。权利交付是指出卖人将房产证交付买受人，并协助实现房产转移登记。
    在我国司法实践中，不动产物权以登记生效，也就是说在商品房买卖法律关系中，出卖人向买受人交付房屋后，房屋所有权并不因交付而转移，房屋所有权在向登记管理部门进行产权登记前仍然归出卖人所有。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，原买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产权证书。而房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。
    在本案中，双方合同约定上海强隆地产公司应在房屋交付后90天内取得大产证，但该公司于2006年11月14日，才取得房屋的大产证。该行为已构成违约，应当承担违约责任。


律师提醒：签订合同时应明确大产证的办理日期
    吴波律师特别强调，在商品房买卖过程中，开发商应当按照双方合同约定按时向业主交付房屋，并协助业主办理产权证书，那种认为履行了实物交付义务，就是履行了房屋交付义务的观点是错误的，并要承担违约责任。
    同时，吴律师提醒购房者，虽然法律明确规定房屋的交付既包括实物交付也包括权利交付，但在实际操作中，商品房买卖的实物交付与权利交付往往是相分离的，一般是先交付房屋后办理过户手续，交付房屋和办理过户手续之间有一段时间。这个时间的长短，主要取决于购房者与开发商的合同约定。因此，购房者在签订合同时，不仅要明确开发商逾期交房的违约责任外，还应当明确大产证的办理日期以及逾期办理的违约责任，以便更好地维护自己的合法权益。