小区规划擅自更改 业主如何维权?

本报记者  尚洪
   
   
    近几年，开发商擅自变更小区规划设计的现象越来越多，由此引发的纠纷也呈上升趋势。那么开发商擅自变更小区规划设计，到底承担什么责任？业主又如何维权？本期《律师说防》，为您分析、解读。
   
    案例回顾  
    小区规划被变更  购房人讨要说法
    2006年9月11日，陈诚与西安某房地产开发商签订《商品房买卖合同》，合同除约定陈诚购买房屋的房号、层数（7层数）、面积、总价外，还将小区规划图作为合同的组成部分，对小区内停车场、幼儿园、公共绿地、庭院布置等基础配套均有说明，并特别标明该小区东边有约5000平方米的土地为小区花园和网球场。
    合同签定后，陈诚交了20%的首付房款，剩余80%做了按揭。让陈诚没想到的是交房时却发现，开发商将原规划做了修改，规划中的小区花园和网球场建起了4栋房屋，停车场、幼儿园等设施至今未建，楼层也由原来的7层改为8层。
    对此，陈诚很是郁闷，他认为开发商的行为已构成违约，但又不知道如何追究其责任，希望律师律师给出建议。
   
   
    律师分析  
    开发商擅改规划   购房人可要求赔偿或退房
    为此，记者采访了陕西永嘉信律师事务所李树侠律师。李树侠律师认为，本案例中开发商擅自变更设计规划已构成违约，应承担违约责任。
    根据国家《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计、建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传等资料，及开发商的允诺即使未载入商品房买卖合同，但对购房合同的订立有重大影响的，也应视为合同内容，开发商如果违反，应承担违约责任。
    按照上述规定，开发商擅自变更规划设计应承担违约责任。购房者有权利要求赔偿，也有权利要求退房。
    关于赔偿标准、计算方法及承担方式，李律师说，法律没有具体规定，如果合同中有约定的依约赔偿，合同中没有约定的，应当以违约行为造成财产损失为基础制定赔偿标准。如果损失无法确定，可依照侵权人或违约人因侵权或违约行为所获得的利益为计算标准。
    在本案中，开发商擅自增加层数，原本建设小区花园和网球场的地方建造4栋房屋，停车场、幼儿园等配套设施和公共设施至今未建，已经是严重违反了《商品房买卖合同》的约定和法律法规的规定。对此，括陈诚在内的业主，在履行合同约定付款义务的情况下，可依法要求退房或要求开发商承担违约责任。承担违约责任的方式包括要求开发商将增加楼层和将规划中的小区花园、网球场建成4栋房屋的收益返还给业主，按照合同约定将小区内的停车场、幼儿园等配套设施及时建成，并承担相应违约金。
   
    律师提醒
    合同中明确开发商的违约责任
    如何避免房地产开发商变更规划，最大限度地保护自身的合法权益？李树侠律师说，签一份完善的购房合同，明确约定开发商擅自变更规划应承担的违约责任，是购房者维护合法权益的前提。他提醒购房者，签订购房合同时，将规划设计图作为合同附件。      
    在合同中，明确约定开发商单方变更规划后应承担的违约责任、赔偿标准、计算方式，明确购房人同意和不同意变更的赔偿标准。同时，还要在合同中，明确约定变更规划所需的程序。比如开发商变更规划时，须告知购房人变更规划的原因，征求购房人的意见，决定是否变更规划须召开购房人参加听证会，得到全部购房人三分之二以上的同意等。
    在房地产开发过程中，开发商应严格按照规划设计要求进行开发，一旦发生合同约定的规划设计变更应及时通知买受人，发生合同没有约定的规划变更也应当及时将相关规划变更的公告进行张贴。规划变更通知买受人后，开发商应立即与买受人签订补充协议，对相关变更达成谅解，以免造成不必要的损失。
   
   链接_
    规划变更  
      开发商须在10日内通知购房者
    国家《商品房销售管理办法》第二十四条有规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。