[案例分析] 《住宅质量保证书》与国标不符 开发商是否承担责任？ 保证书, 国标, 住宅, 质量

《住宅质量保证书》，是开发商向购房人对所出售的房屋作出的质量保证承诺。早在1998年，中华人民共和国住房和城乡建设部就颁布了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，明确要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（俗称“两书”）。在上述规定中，对屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏等维修项目的保修期做出明确规定，这些规定被业内视为开发商向购房者交房的“国标”。

然而在实际生活中，有的开发商为了利益，有意缩短维修项目的承诺保修期，使一些对此了解不多、重视不够购房者“草率”签收《住宅质量保证书》。那么，在开发商承诺保修期以外、“国标”范围以内，如果房屋质量出现问题，开发商是否承担责任？购房者能否维护自己的权益？

《住宅质量保证书》是开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买人做出的承诺，具有法律效力。

延伸阅读

保修期何时起算      2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》规定，保修期应从商品房交付之日起计算。那么如何确定“交付之日”呢？

      李树侠律师说，通常情况下，开发商会规定某个日期为统一交房日，因此“交付之日”可视为统一交房日。但由于滞销、人为捂盘等行为，导致商品房在所谓的“统一交房日”之前并未销售出去，此后销售出去的房屋保修期应以购房者实际收房日算起，而不是开发商规定的“统一交房日”。
      根据国家有关规定，《住宅质量保证书》明确保修项目和期限时，不能低于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的最低保修期限。

      此外，购房者需注意，如果购买空置房，要了解空置的时间，如果发现开发商承诺的维修期限低于建设部规定的时间，可直接要求开发商按照《规定》的要求重新确定。

      二手房的保修期，以开发商与第一个购房者约定的时间开始算起，而不是按照最后一个购买者收房时间算起。


案例陈述

保修期限被“缩水” 才住二年就“过期”

      2005年9月，唐娜在西安市南二环购买了一套房子，交房时开发商提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。唐娜没怎么细看，就直接签收了。

      入住两年后，唐娜发现房屋屋面有渗水情况，请小区物业部门维修。物业人员却告诉她：“保修期已过，物业不负责修复。”

      唐娜很是纳闷：不是说保修期是三年吗？自己才住了两年，怎么就过期呢？她翻出收房时与开发商签定的《住宅质量保证书》，这才看到上面关于屋面防水渗漏的约定时间的确仅为一年。

      唐娜为自己当初的疏忽大意后悔，同时也认为开发商提供的《住宅质量保证书》内容与“国标”不符，要求开发商修改并及时维修房屋，结果遭到开发商的拒绝。

      唐娜心有不甘，却又不知道怎么办才好，特致电《律师说防》，希望律师能给予指导。


律师分析

保修期限“缩水” 开发商责任不减

      就此，记者采访了本报法律顾问、 陕西永嘉信律师事务所李树侠律师。李树侠说，房屋质量影响到购房人及家人居住舒适度，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。

     《住宅质量保证书》是开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买人做出的承诺，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》中约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。保修期限不能低于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的期限。

      本案中，开发商向唐娜交付的《住宅质量保证书》中，约定屋面防水渗漏的保修时间为一年，与《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中的三年明显不符，即使业主签署了《住宅质量保证书》，也不影响开发商承担《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的法定义务，即为期三年的质量保证和房屋维修。唐娜可以据此要求开发商修改保修期，并承担维修责任。


律师提醒

业主应核对质保书内容 维护合法权益

      李树侠律师提醒购房者，《住宅质量保证书》是开发商向购房者对出售房屋作出的质量保证承诺，也是对房屋地基基础、主体结构，正常使用情况下各部位、部件保修内容及保修期等作出的承诺。因此，购房者收房时，一定要将开发商提供的《住宅质量保证书》内容看清楚，认真核对质保期限与国家规定的是否相符，只有这样，才能更好地维护自己的权益。

      如果购房者发现开发商承诺的房屋各部位、部件保修期低于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》时，购房者有权要求开发商纠正保修年限。

      如果开发商不修改保修年限，房屋在使用过程中发生质量问题，且在“国标”规定的质保期内，购房者可向管理部门投诉或通过法律手段要求开发商承担质保责任。