[案例分析] 自家房屋改动不当 损害相邻物权须赔偿 房周刊, 秦居网, 物权, 赔偿

《物权法》中对于不动产的相邻关系有明确规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产，给对方造成损害的，应当给赔偿。这就说，即使改动自家的房屋、哪怕是改动在自家房屋里，也不能对相邻的不动产权利人造成损害。一旦造成损害的，就是损害了别人的物权，必须给与赔偿。

案例陈述：

楼上主卫“膨胀” 楼下主卧遭殃

     周先生和陈先生是楼上楼下邻居，周先生住18层，陈先生住17层，双方房屋的户型结构完全相同，主卧室和主卫生间上下对应。2008年，周先生在装修房屋时，自行将主卫生间向主卧室扩移了5平方米，擅自改变了主卧室和主卫生间的结构，将浴缸向主卧室的方向移动了一些。移动后的浴缸位置，刚好在楼下陈先生家主卧室的右上方。这样一来，只要18楼的周先生家使用卫生间或者洗澡，楼下的陈先生就会听到“哗哗哗”的流水声，特别是深夜熟睡时常被水声吵醒，陈先生不胜其烦。考虑到楼上楼下的邻里关系，抬头不见低头见，陈先生一直忍着。

     最近，陈先生发现自家主卧顶棚的墙角处有一些渗水痕迹，他认为这是楼上周先生家自行更改室内结构造成的。为此，陈先生找到物业公司，物业公司对此事一概不知，并一再声称这是陈先生个人行为，与物业没有关系。陈先生只好找到楼上业主周先生。周先生倒是爽快，承认自行更改了房屋结构，却说“我改的是自家的房屋，管你们家啥事”，更不要说承担责任了。无奈之下，陈先生决定用法律手段为自己维权，希望律师能给予指点。

律师分析：

改动自家房屋 不得侵害邻居权利

     为此，记者采访了本报法律顾问、陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师。

     姬律师说，根据《物权法》第三章第三十二条规定， 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。同时，第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。此外，《物权法》中对相邻关系也有规定，第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

     在本案例中，楼上业主周先生将自己房屋的原有使用功能进行了变更，主卫生间向外扩移了5平方米，虽然他更改的是自己所有的私人空间，但对楼下业主的生活造成影响，并造成楼下屋顶墙面渗水。这显然侵害了楼下业主的物权，也影响了相邻关系。根据《物权法》及相关法律规定，楼下业主陈先生有权要求楼上业主将扩移出来的卫生间恢复原装，并对其主卫生间的漏水进行修缮，停止对自己的侵害，并可要求楼上业主赔偿相应的损失，比如重新粉刷墙面的费用。楼下业主可以在小区物业公司的协调下，要求楼上业主停止侵害、排除障碍、赔偿损失。如果协商无果，楼下业主可以通过仲裁、诉讼等途径维护自身合法权益。

     此外，姬律师认为， 如果业主与物业公司签订的《物业服务合同》或《业主公约》中明确约定物业公司对小区房屋负有监管责任，业主还可以追究物业公司监管不力的责任。

律师提醒：

自家房屋莫擅改
维权关键看证据

     姬律师说，本案中楼下业主陈先生可以通过仲裁、诉讼等途径为自己维权，但必须注意在仲裁和诉讼之间，只能二选一；同时要做好证据收集，比如对损害处拍照，由相关鉴定部门进行鉴定等。

     最后，姬律师提醒读者，尽量不要对自家房屋的主体结构进行更改，虽然改的是自己的房屋，却很有可能侵犯别人的物权；如果一定要改，必须经得物业管理公司和相邻业主的同意。如果业主更改了自家房屋结构，即使对相邻业主物权未造成影响和损害，相邻业主应及时告知物业公司，并与物业公司一同劝阻其行为，以免造成安全隐患。同时，业主在《物业管理合同》中应对物业公司的管理和监督责任进行详细规定，用合同约定保护自己的权益。

相关链接:何为相邻关系？

     相邻关系就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。在法律上，相邻关系具有以下特点：

     1、主体必须是两个或两个以上的人。

     2、相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的，例如因为房屋相邻产生了通风采光的相邻关系。

     3、相邻关系因种类不同而具有不同的内容。但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便。

     4、相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。

延伸阅读

楼下是厨房
楼上建厕所

     2005年江西省上饶县的肖某在某房产公司购买一套位于五楼的商品房，后来肖某获悉，在原先的建筑设计中，该房屋的厨房处被设计为卫生间，而在施工过程中，开发商变更了设计，改为厨房。施工结束后，该单元二楼至五楼同一位置的房间地面上，按厨房的排水要求，开发商只预留了两个小排水口，二楼至五楼的业主均将该位置装修成厨房；而六楼同一位置的房间地面上，却多预留了一个安装马桶的排水口。肖某入住后，发现六楼业主徐某已将该位置装修成卫生间。

     双方协商无果后，肖某将开发商和徐某一起告上法庭。法院审理后认为，楼上住户将卫生间直接设置在楼下厨房之上的行为，虽然没有妨碍楼下住户对房屋所有权和使用权的行使，但有违社会公德和风俗，要求徐某停止在肖某厨房顶上设置、装修卫生间的行为；而被告开发商在施工中有过错，也应承担相应民事责任，封堵徐某家的诉争排水口。