[案例分析] 业主家中被盗，物业是否有责任？ 物业, 责任, 业主

案例回顾

家中被盗，物业有没有责任？

2008年11月13日下午，高新区米罗蓝山业主郭先生家中失窃。郭先生及时报警并告知物业公司。据郭先生反映，家中丢失笔记本电脑、数码相机等财物价值约3万元。派出所现场检查，发现是业主家西侧窗户的防盗网被割开，确定窃贼是从此进入屋内行窃，随后立案调查。

在警方立案侦查的同时，郭先生认为家中失窃与小区物业日常保安巡逻不到位、小区门禁疏忽有很大关系，要求物业公司承担部分损失。在等待了一个多月之后，物业公司并没有给予业主明确答复。

2009年1月3日，记者来到米罗蓝山小区，负责小区秩序维护工作的陕西诚悦物业公司工作人员宇文俊告诉记者：“业主与物业公司签订的《前期物业服务合同》中约定，‘小区主出入口24小时值班，8小时立岗，重点区位每3小时巡查一次’。郭先生家位于3楼，底下两层是商铺，业主家窗外是一个公共活动区域的露台，物业公司完全按照合同约定的重点区域服务标准进行巡逻，并记录在案，并无任何疏忽之处。”

郭先生咨询律师：物业公司是否该承担责任？业主应怎样维护自己的权益？


律师分析

通过第三方证明物业不尽责  可以要求赔偿

证明物业不尽责  可追究其赔偿责任

陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师认为，如果依据业主郭先生的叙述，物业公司存在疏于管理、保安人员未能尽职等情形，其应当承担相应的违约责任。

根据《西安市物业管理条例》第二十三条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

所以说，在被盗事件中，如果物业公司存在疏于管理、保安人员未能勤勉尽职等情形，业主有权利要求物业公司赔偿损失。郭先生可以先与物业公司进行协商，由物业公司来承担与其相适应的违约责任。如果协商未果，郭先生应准备提供物业公司未尽安保义务的证据，并向房屋所在地的人民法院提起诉讼或仲裁。

仅凭巡逻表和出入登记   不能表明物业无违约

记者查看了宇文俊所提供的物业公司巡逻记录表，其中写着：A5—1层，11月13日白天共巡逻5次，平均每三小时一次。对于业主发现失窃的时间段内，物业公司巡逻人在16:45分、19:55分的巡逻记录中，写着一切正常。同时，记者在小区来访记录表中，发现11月13日共有5人到访，其中最后一人离开时间为15:42分。

结合两份记录表，物业公司认为：在当日到访所有人员离开之后，重点区域巡逻未发现异常情况；业主发现失窃的时间段内，也没有任何外来到访人员的记录。这些证据是不是就表明了物业公司没有责任呢？

姬英凡律师认为：仅凭“物业公司巡逻记录表”的记录，来证明物业公司门禁系统是否完善显然是不够的。根据派出所现场检查“发现是业主家西侧窗户防盗网被割开，确定窃贼是从此处进入屋内行窃”的结论中，并无涉及犯罪嫌疑人从何处进入小区等情况的认定。用这种记录来证明门禁系统完善的力度是不足的。


律师提醒

可通过第三方确定物业责任   

物业公司责任的认定，应结合被窃业主房屋的具体地理位置、盗窃时间以及监控录像是否有效监控、24小时巡逻、保安人数配备等具体因素，来确定物业公司是否尽到了善意安防人的责任。律师建议通过第三方权威机构，如申请仲裁调解、法律诉讼等来确定物业公司是否应该承担责任及承担多大的责任。

依照《物业服务合同》监督物业的履行

根据我国《物业管理条例》以及《合同法》的有关规定，物业管理企业的义务及责任取决于《物业服务合同》的约定。如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施），无任何失职行为，那么物业公司才能对业主的损失不承担赔偿责任。

因此，业主应依照《物业服务合同》的约定，来监督物业公司的实际履行情况。如果物业公司出现巡逻及出入人员登记流于形式、怠于履行职责等情形，业主可通过仲裁或诉讼来追究物业公司的违约责任。这样，不仅是对自己权益的维护，也是对小区安防工作的促进，可有效避免今后再发生被盗事件。

西安市物业协会代会长杜小林提醒购房者，如果家中失窃，应写明失窃情况和赔偿标准，以书面材料的形式递交给物业公司。物业公司在收到书面材料后，必须要对业主进行回复，并提供履行合同、职责的证明材料。如果双方通过协商，最终解决问题是最好的。如果双方分歧很大，那么需要通过第三方，如公安机关或者法律诉讼、仲裁来解决。”