[案例分析] 社区商铺扰民 业主如何维权？ 商铺, 扰民, 律师, 秦居网, 房周刊

案例陈述

社区商铺便利了生活，影响了健康

家住东新城市花园附近的王女士最近很是郁闷，“小区商铺很多，吃、穿、住用是方便了，出门不足百米，餐饮店、蔬菜店、医药超市等一应俱全，按理说生活很是惬意，但是我却患上了失眠症。”原来王女士所住的楼属于商住一体，底层1—3层是商业用房，自从年初楼下开了几家饭店后，排气扇和鼓风机整天运转，就没消停过，因为产生噪音过大，大半年王女士就没有睡过一个安稳觉。尤其是夏天，楼下竟然搭起了露天烧烤场，每每夜幕降临，很冲的烟熏味一直缭绕在附近，窗户似乎都成了“摆设”，根本不敢开窗。

“为此，我多次找物业协商解决此事，可是物业告诉我，只要商铺经营产生的噪音、油烟等在国家规定的范围内，不超标，他们就无权干涉。而且商铺招商形态是开发商与承租者（买受人）协商，物业只是后期管理，对于已经定性的事情，他们也没办法解决。”王女士告诉记者，她想咨询律师，物业的解释合理吗？她怎样才能维护自己的合法权益？

律师分析

商铺扰民违犯多项法规
业主可投诉诉讼索赔

为此，记者采访了本报法律顾问陕西永嘉信律师事务所李树侠律师。李树侠律师说，商铺扰民不仅违犯《物权法》，也违犯我国《环境噪声污染防治法》的规定，王女士可根据这些法律规定，维护自己的合法权利。

根据《物权法》第84条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；第19条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。　

王女士遇到的情况，属于“相邻权”中的噪音、油烟侵权纠纷。按照《物权法》规定，相邻各方不得制造噪音妨碍邻居的生活，对因相邻一方制造噪音影响另一方生活而引起的纠纷，被侵害方有权要求停止侵害，侵害方应及时处理、消除妨碍。在日常生活中，相邻一方因需要，不得不发出一定的噪音，另一方应给予谅解。但行为人应该积极采取措施，避免噪音过大。本案例中，王女士可通过民法中“相邻权”的相关规定提起诉讼，要求对其生活产生了不良影响的饭馆、酒店经营者停止侵害、给予其相应经济补偿。同时，作为小区物业管理和服务者的物业公司，发现此问题的，应该提醒、制止违规的经营者，维护小区业主的合法权益。

此外，根据我国《环境噪声污染防治法》规定，使用家用电器、乐器或者进行其他家庭内娱乐活动时，应当控制音量或者采取其他有效措施，避免对周围居民造成环境噪声污染。一般而言，业主受噪音影响时，可先查看商家的证照，对于证照不全的，可向当地环保、消防、工商等管理部门举报。

如果因饭店排烟管经常漏油漏烟、在居民楼上安装增氧机和制冷机产生噪音、底商（或装修）破坏结构、商铺无人管理等给业主日常生活造成影响，业主可首先到楼盘所在的规划部门，查询该楼盘的土地规划用途。如果如发现作为住宅性质的居民用房被用做商业经营，这显然是开发商擅自改变土地使用性质的违法违法行为，业主可以向本地规划部门反映情况，依法追究相关责任，要求赔偿损失。

至于物业所说的“商铺招商形态由开发商决定，物业无法前期介入”，李树侠律师认为，社区商铺招商业态虽由开发商决定，但不能违背规划设计。业主在判断商家是否扰民时可重点关注其经营行为和经营方式。普通业主一般都不具备测量噪声指标、油烟指数的相关设备，业主可向环保部门投诉，由相关部门派专人到现场测量、鉴定，以确定是否超标。如果业主投诉后，主管部门没有回复，也没有作出必要的处理意见，属于行政不作为，业主有权提起行政诉讼。



律师提醒

预防商铺不扰民
购房合同要约定

底层商铺在为业主提供便利的同时，也成为扰民的一大问题。现行法律对底层商铺前期如何招商、经营业态并没有明确的规定，一般由开发商自行决定。对于开发商而言，需提前考虑底层商铺经营可能带来的负面影响，可以在卖房合同中与业主约定商铺的用途，保证业主的知情权。

对于经营商铺的经营者而言，其经营活动应该首先依法办理相关手续，取得营业执照，其经营活动不得侵害小区业主的合法权益，否则，依法承担相应赔偿责任。

对于购房者，李树侠律师提醒说，购房之前要充分了解所购房屋周边的相关情况，可以与开发商在合同中约定底层商铺的经营范围，在受到侵害之后，要注意收集和保存权利受到侵害的证据，以便在主张权利之时能够得到支持。在与物业公司签订物业服务合同时，将物业公司管理商铺、环境保障的相关义务尽量约定清楚。当相邻权受到侵犯时，首先应该向相关部门(物业、居委会)反映情况，请求解决；而对于调解无法解决问题的，则可以依据法律规定，向法院提起诉讼，要求排除妨碍、赔偿损失。需要特别说明的是，如因噪音过大等扰民纠纷起诉到法院的，则需要一个证据：由相关部门对所传出的声响做出鉴定，证实声响已的确影响到他人的正常生活。