[案例分析] 合同与承诺不符，购房者怎么维护权益？ 购房者, 合同, 权益, 承诺, 维护

案例回顾

合同与承诺不符，怎么退房？

2008年9月21日，王先生在一楼盘看中了一套142平方米的住宅。10月20日，王先生到销售中心交纳了全部房款，在签订购房合同时，发现合同与之前的承诺有两点不一样：原来承诺的2010年3月30日交房，改为2010年8月30日交房；承诺办理房产证的360天改为480天。

对此，售楼员给王先生的解释是：在2008年9月30日时，已经在合同范本中更改了交房的时间和办理房产证的期限，并以短信形式通知了客户。如果要按先前给王先生的承诺签合同，需要王先生在打印出来的合同上签字，同时签一份“西安市商品房买卖合同备案注销申请表”，就可以销户重签。基于这种解释，王先生当时签订了合同。

可是2个月之后，销售中心告诉王先生，合同无法变更。王先生认为销售中心存在欺骗行为，提出了自己的要求：退房并返还全部购房款；或者按照原来承诺的交房时间和办房产证的期限，重新签订合同；或者，执行已经签订的合同，但开发商要赔付购房者与原承诺不一致地方的违约金。

2009年1月8日，记者来到该楼盘的销售中心，其营销策划部销售总监告诉记者，对于王先生反映的不知道交房时间更改的情况，应该是销售人员通知不到位，愿意承担责任。因此，销售中心可以给王先生1万元的消费券和8000元的等值家电补偿，但无法重签合同。双方未能达成一致。

王先生咨询律师：销售中心的赔付与我个人的要求不同，这种情况下，能否要求退房？


律师分析

购房者证明开发商违约可要求退房合同签字后才备案生效

陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师认为：售楼员所称的“王先生签了合同后才能在房管局办理销户手续，销户之后再按之前的承诺重签合同”的说法显然是经不起推敲的，因为购房者在合同中签字确认后才能备案，不存在先备案了，再让客户签字确认的程序。王先生当时如果坚持不签合同，也就不可能有销户之说。

购房者在签订合同之前，一定要逐条阅读合同内容，检查是否与原先承诺一致。合同若对承诺有变更，购房者无法接受，应不急于签字，否则在法律上视为购房者认可更改，同时合同生效。

从王先生的描述上看，由于销售人员工作上不到位，造成了双方各有不同解释的合同签约事件，因此开发商要承担相关的违约责任。

购房者有两种解决方式

姬英凡律师认为，根据我国《合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

现在，王先生可以采取两种方式来解决这个问题：

第一，与开发商协商处理。

第二，协商不成，可以请求人民法院或者仲裁机构变更合同内容，或者直接撤销合同的权利。但前提是，王先生应收集证据来证明自己所述事实的真实性。因为王先生提出的退房异议并不是法定退房的情形。如果合同中有约定的退房条款，按照退房约定处理；合同没有约定的，需要王先生提供证据，通过诉讼来维护自己的权益，否则法院或仲裁机构将不予确认，但对方在法庭中明确承认的除外。

合同撤销后  开发商应退房款

同时，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。

因此，王先生与销售中心协商，或者通过人民法院或仲裁机构进行了变更合同或撤销合同后，开发商应返还王先生的全部购房款并赔偿损失。

王先生要特别注意的是，撤销权只有一年，在王先生自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的（一般从合同签订之日算起），撤销权消灭。


律师提醒

买房前看清买房流程，签订购房合同正规流程

1、双方对合同内容达成一致，并确认检查网上合同的内容是否与协商的结果一致。
2、进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改。
3、经确认无误后买卖双方签字盖章。
4、签字盖章后的合同须网上提交，进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同。
5、合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。