[案例分析] 楼上管道破裂淹了楼下 损失谁负责 损失, 管道

案例回顾

楼上管道破裂淹了楼下，责任谁负？

1月29日，城南馨苑业主戴女士发现刚装修好的房子出现了渗漏问题，小区物业工作人员现场查看后，发现渗漏源头在楼上房间。由于当时在春节放假期间，无法联系到楼上业主。直到1月31日，楼盘建设单位陕西城南建设发展有限公司正式上班之后，经工作人员前往查看后，发现是楼上业主家厨房给水管道破裂造成。

据戴女士介绍：建设单位在确认问题之后，在2月初对破裂的管道进行了更换，但对她要求的赔付一直没有明确答复。

2月16日，记者来到戴女士的家里，发现客厅木地板、屋顶、墙面粉刷层、厨卫吊顶、灯具等装修材料都受到不同程度的损坏。随后，戴女士与记者一起来到建设单位的办公室，戴女士要求其赔付漏水损失，包括装修、建材、入住期延误等共计31792元。 建设单位工作人员徐先生对此未作出答复，也未否认事实。同时，楼上的住户也不愿意承担戴女士家的损失。

对此，戴女士询问律师：房屋漏水是由楼上住户家的管道破裂造成的，责任应该由谁承担？


律师分析

情况不同  责任人不同

陕西永嘉信律师事务所律师韩永安认为，由楼上漏水产生的物业管理纠纷责任，适用于民法中的过错责任原则来判定责任。如果给水管道发生问题，首先应对漏水原因进行鉴定，从戴女士所说的情况来看，属于开发商原因，应由其承担责任。

漏水淹房，责任谁负？
1、收房两年内   管道无改动      责任人：建筑商      
2、收房两年后   管道无改动      责任人：管道所有人
3、收房后        管道有改动      责任人：管道所有人

收房之日起  管道保两年

根据《商品房管理办法》第三十三条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。按照购房合同的约定，业主在收房时，开发商应向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（俗称“两书”），其中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定：给、排水管道安装最低保修期限为2年；住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

通过以上叙述，戴女士的房屋如果在收房之后的两年内，出现房屋漏水，应由建设单位无条件免费进行及时更换。同时，建设单位还应对因管道破裂造成的连带损失进行赔付。业主可以根据这些与建设单位协商，如果协商无果，业主可以诉诸法律，积极维护自己的合法权益。

超过保修期  责任归管道使用人

如果房屋管道超过了两年的保修期，那么楼上漏水应归责到物权的侵权，应由物权的所有人承担责任，即楼上业主承担全责。

根据《物权法》第九十二条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。楼上业主作为产权人、使用人，有对房屋进行管理、修缮的义务，因此，如果超过保修期后造成的渗漏责任，应由楼上管道所有人给予赔付。

如果是公共管道破裂，已过保修期的，可以通过公共维修资金来维修，由具有管道维护管理义务的物业公司进行处理。

装修改管道  业主负全责

管道渗漏的问题，如果是楼上业主在装修或使用中，由于人为原因给相邻方造成妨碍或者损失的，应由作为责任人的楼上业主进行承担。

根据《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 《物权法》第九十一条：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。


律师提醒

请专业人士评估受损情况

如果家里发生渗漏，业主首先应与建设单位或相邻物权人协商赔付。如果建设单位或责任人不认可业主的赔付标准，业主可提起诉讼，在法院审理期间，业主应请装修公司或资产评估机构对房屋受损情况作出准确评估，以确定具体损失数额。否则，会对业主正常索赔造成影响。