[案例分析] 入住快两年，能追究逾期交房的责任吗？ 责任, 逾期, 追究

案例回顾

入住快两年，能追究逾期交房的责任吗？   

张先生于2005年10月在听水花园买了套商品房，合同约定交房时间是2006年8月30日，但直到2006年12月，开发商才通知交房当 时水电、道路都不达标，张先生以不符合交房条件为由拒绝收房，直到2007年4月30日，房屋还是不符合交房条件，因为当时着急住，张先生没有追究开发商延期交房的违约责任就入住了。按照张先生所签的合同约定，逾期交房超过30日，继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，算下来，逾期交房有240多天，应赔偿个人损失6000余元。

张先生咨询律师：入住快2年时间了，现在能否追究开发商逾期交房的违约责任？如果开发商不进行赔付，该如何维护自己的权益？


案例分析

逾期交房责任追究诉讼时效为2年责任在开发商可以追究

陕西永嘉信律师事务所律师韩永安认为，依据张先生的实际情况，逾期交房的责任在开发商，开发商应当承担相应的违约责任。张先生当初的收房行为是行使自己合同权利的行为，并不解除开发商延迟交房的责任，所以张先生在法律规定的时限内可以随时主张开发商逾期交房的违约责任。
  
权利被侵害时间的认定很关键

张先生需要关注的焦点问题是，主张开发商逾期交房违约金责任的诉讼时效问题。按照《民法通则》的有关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

张先生向开发商主张逾期交房违约责任的诉讼时效起算时间，是以实际交房日次日为主（2007年5月1日），还是以合同约定的交房时间（2006年8月31日），法律上没有明确规定，司法实践中亦存在争议。

1、起算时间为开发商实际交房日的次日

一种观点认为，逾期交房违约金责任的起算时间为开发商实际交房日。理由是：开发商的逾期交房违约行为是一个连续过程，直到实际交房日才结束。根据此种观点，张先生的诉讼时效起算时间为2007年5月1日，至今还未到两年，可以在2009年5月1日之前向法院起诉，要求开发商承担逾期违约责任。   

2、起算时间为实际应该交房的次日  　

另一种观点认为，起算时间为开发商实际应该交房的次日开始依次计算（即2006年9月1日）。理由是：开发商的违约行为是一个重复行为，每一天的违约都是一个新的违约，购房者都是应当知晓并且可以主张权利的。根据此种观点，张先生的诉讼时效起算时间依次为2006年8月31日至2007年4月30日，也就是说，以此计算至今是否已经满两年。   

按照第二种观点，开发商承担违约责任的未超过诉讼时效的时间段，为张先生提起诉讼的时间往前推2年。比如，张先生在2009年3月20日提起诉讼，那诉讼的有效期应为2007年3月20日至2007年4月30日，可以向开发商主张这41天的违约金责任。   

所以，张先生可以在2009年4月30日之前提起诉讼，只不过要求开发商承担违约金责任的天数会相应缩短。若2009年4月30日后再提起诉讼，超过了诉讼时效，追究开发商的违约责任将不被法律支持。  

律师倾向第一种观点    　　

根据本案的实际情形，律师倾向于第一种观点，张先生可以在2009年5月1日之前，要求开发商承担2006年8月31日至2007年4月30日之间240多天的违约金责任。但最终能否被支持得看法院的认定。

无论如何，张先生应该及时主张自己的权利，因为到2009年4月30日之后，如无证据证明张先生曾主张过该权利，张先生的权利将可能完全丧失法律保护。


律师提醒   

追究逾期交房责任别忘了诉讼时效  　　

与开发商约定交房时间，是买房合同中的必备条款之一。由于各种原因，不可避免地会出现开发商逾期交房的情况。出现开发商逾期交房的，除不可抗力及购房者个人原因外，开发商应当承担逾期交房的违约责任。   

开发商交房了，但是没有达到交房条件，购房者可以按照法律规定或合同约定拒绝收房。因此造成逾期交房的责任应由开发商承担。购房者或者根据合同，要求开放商支付逾期交房的违约金；或者根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，要求开发商支付违约金。如果开发商拒绝履行义务，消费者可申请仲裁或向人民法院提起诉讼要求开发商履行义务，承担违约责任。

在出现开发商逾期交房时，购房者应及时收集、留存开发商逾期交房的书面违约证据，以更顺利的主张权利。同时，出现开发商违约情形时，购房者要及时主张自己的权利，如怠于行使权利，超过诉讼时效，将得不到法律的保护。