[案例分析] 邻楼长高了，影响采光该咋办？ 楼长, 采光

案例回顾

邻楼长高了，影响采光该咋办？

孙先生2008年1月在长安区忆江南买了套一楼的房子，“考虑一楼可能会影响采光效果，当时专门向置业顾问咨询过，置业顾问表示，一期是多层，二期为小高层，楼间距经规划部门审批通过，不会有问题。”由于项目是期房，他经常去售楼部了解项目进度，但近期发现沙盘上以前展示的二期小高层变成了高层。“我买得是10号楼，紧挨着西边就是二期，以前规划是11层的小高层，现在突然变成27层的高层，采光受到很大影响。”孙先生无奈地告诉记者。买卖合同第十条明确规定：设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人有权要求退房。

记者就此事采访了忆江南时光地产副总经理刘祥，他解释说：“二期项目办理规划手续时，西安市规划局认为项目的容积率太低，二期经过论证，高度变为27层，并相应增加了车位等配套。至于采光问题，批准的楼层高度对日照不会产生任何影响，所以业主因采光受影响要求赔偿是没有任何依据的。”

孙先生咨询律师，能不能就以高层遮挡采光，影响购买房屋使用功能为由，要求退房？开发商在没有通知业主的情况下，私自将小高层变成高层，我们该如何维权？


律师分析

邻楼变化不影响本楼使用功能  三种方式可索赔

变更影响房屋使用功能  理由不成立

陕西永嘉信律师事务所律师韩永安认为，孙先生要求以合同中“设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人有权退房”为由退房，理由并不成立。

因为该条例仅是针对购房者所买商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向的变化，如果因这些因素的变动影响商品房质量或使用功能的，购房者可要求退房。

在本案例中，开发商变更的是二期项目层数，孙先生购买商品房的户型、空间尺寸并没有发生设计变更。根据开发商的解释，项目二期在办理规划手续时，对其楼层已经进行了变更，最终只是进行了一次性的规划审批，所以并不存在设计、规划的变更。


韩永安认为，虽然孙先生并不能以上面这个理由来要求开发商退房，但是他还可用以下三种理由来要求退房或者赔偿。

一、利用宣传资料和实际不符

首先可以寻找直接证据，买房时保留的楼盘宣传资料，如拍摄图片、广告宣传纸等。开发商对二期楼盘与一期楼盘的间距、二期楼盘层高等事项是否在合同中有明确承诺，对孙先生至关重要。如果开发商在沙盘、宣传材料等有明确显示，现在开发二期项目时将其楼层变更，则孙先生可以依据合同约定要求开发商承担违约责任，或以开发商欺诈等要求撤销购房合同。但对以上事实，孙先生需提供证据证明。
    　　
二、查看《建设工程规划许可证》等五证

购房者还可以去建委房地产开发处或西安市房屋管理局产权市场处，查看该楼盘的《建设工程规划许可证》。因为该证中在楼盘建设规模一栏会对项目幢数注明，此外其附图、总平面图都与该证具有同等的法律效力。如果图中规划该栋楼为小高层，而现在却盖成了高层，对于那些有可能因为变更影响居住的购房者来说，可以以开发商擅自变更规划为由，要求其进行赔偿或退房。

三、有没有违反有关工程建设标准

孙先生还可以通过相邻关系来看开发商的行为是否侵害其权益。《物权法》第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准（《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》），妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照。其中《住宅建设规范》4.1.1规定：住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。老年人住宅不应低于冬至日日照2h的标准；旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1h的标准。

因此，如果开发商违规施工导致建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，妨碍孙先生所购房屋的通风、采光、日照的，孙先生可依据合同提起诉讼，要求开发商依照现有法律法规停止侵害，赔偿损失。如果严重影响通风、采光、日照的，以影响房屋使用功能，合同目的不能实现为由，要求退房。

但需要提醒购房者的是，对于符合国家有关工程建设标准、合法施工的，即使对相邻建筑物的采光造成一定程度的妨碍，但仍符合日照时间标准的，依据物权法相关规定，应当视为未超出容忍限度，购房者负有相应的容忍义务。



律师提醒

规划设计要看清合同里面要约定

本案中出现的问题就体现了仔细查看《建设用地规划许可证》的重要性。如果《建设用地规划许可证》中已经明确了购房者已购商品房周围将新建高层，购房者就要考虑自己所购商品房的采光等问题，如果此时购房者同意购买，则将来就难以追究开发商的违约责任，只能通过法律对相邻权的规定主张自己的权利。所以，提醒购房者在签定购房合同之前，一定要仔细查验开发商的资格和“五证”。

此外，购房者买房时，需要充分了解开发商的相关资质，楼盘的规划、设计情况。购房者对房屋采光有特殊要求，则需要通过合同等方式和开发商明确约定。