[案例分析] 小区商铺对外经营 造成安全事故谁负责？ 房周刊, 秦居网, 律师, 物业, 被盗

案例陈述
业主被盗，物业公司拒绝承担负责

2010年5月28日，家住太白南路附近的高先生家里被盗。“我们下班回到家发现防盗门被撬开，丢失现金1万多元，随即我们找物业报警，并按照买房时的合同约定，要求物业公司承担相应责任。物业却说，小区商铺多，又对外营业，进进出出那么多人，根本管不过来。以此为由，推脱责任，并一再强调祸根就是小区里的商铺，他们对外营业，使得小区人流增多，人员复杂，带来安全隐患。我们也和几家商铺经营者聊过这事，他们还一肚子怨气呢，说我们证件齐全，合法经营，小区失窃，关我们啥事？”　高先生投诉说。

高先生所在小区，周边有4、5个在建新楼盘，体量都比较大，配套尚不完善。最近一年来，小区内一些商铺陆续开业，这给小区业主和周边居民带来方便的同时，也带来一些安全隐患。虽然小区大门口、每栋楼门口、电梯房都安装有摄像头，进出楼宇处有门禁系统，但毕竟人员复杂，进出频繁，物业公司很难监管到位。

对此，物业公司也有苦衷。他们解释说，小区商铺是开放式的，除了小区内业主之外，周边人员也可以随意进出，面对小区保安的盘查询问，他们都能说出正当的理由，比如，“我要去超市买东西”，“我是某某店的会员”，“我在某某店订了东西”，等等，这里面有很多隐患，管理起来难度确实较大。

律师分析
物业公司对小区安全保障
负有法定、合同双重义务

陕西永嘉信律师事务所律师李树侠认为，社区安全是业主极为关注的问题，特别是在开放式小区内，这类问题显得更加严峻和复杂。

业主交纳物业费，聘请物业公司进行物业管理和服务，也同时希望物业公司能够保证小区内的安全。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司如未尽合理限度范围内的安全保障义务致使业主遭受人身损害的，业主可以请求物业公司承担相应赔偿责任的。

对业主安全保障义务的问题，既包括前述的法定义务，也包括物业公司对业主的合同义务。因为，通常业主和物业公司所签订的物业管理合同的内容中都会包括一定的安全保卫义务，尽管不同的物业管理服务合同中安全保卫义务的具体标准可能不一样。《物业管理条例》第三十六条也明确，如果物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，物业公司无论是根据法律规定还是与业主的物业服务合同的约定，都有对小区业主的安全保障义务。　　
   

小区商铺对外经营
不是物业拒赔的理由

就高先生所遭遇的情况，李树侠律师认为，物业公司存在着管理制度不够完善以及监管不力等问题，未能对进入小区的人员进行认真检查，给不法人员留下可乘之机，可以说高先生家被盗，与物业公司失职有直接关系，物业公司没有尽到基本的安全保障义务。

至于小区商铺经营者，他们既没有对小区安全负责的法定义务，也没有合同义务，因此对小区安全并不负有责任，其经营活动只要依法取得相关手续，有营业执照，在小区内的经营活动不对其他人的权益产生不利影响，就不需要承担赔偿责任。

为了保障小区安全，物业公司除了完善门禁制度外，还应做好安全监控设备装置，如在小区大门口、楼门口、电梯间安装摄像头等，这是物业公司履行物业管理合同中安全保障义务的必要措施。但无论是开发商自带安装，还是物业公司自己安装，安全保障的责任都在物业公司。如因物业公司在管理上出现瑕疵对业主居住安全造成损失的，就不能免除自身责任，更不是其拒赔的理由。因此高先生可要求物业公司承担损失赔偿责任，如果物业公司拒绝，高先生可以通过法律途径追究责任，维护自己合法权益。


律师提醒
开放式小区 封闭式管理

对日益严峻和复杂的开放式小区的安全管理问题，李树侠律师认为，物业公司应该从硬件、软件两方面做好安全保障义务。硬件方面，完善监控系统的安装，尽量减少、避免死角的出现，加强监控。软件方面，主要是针对保安和业主，首先要加强门卫管理制度，保安应对往来小区的人员进行必要的检查登记，对外来进出人员加强警惕，同时社区保安应定时、定点巡视，和当地社区民警、公安进行联动。其次，针对社区业主，应时常对其进行安全防范提醒教育，提高业主自身安全防范意识。只有业主、物业公司及民警联动起来，才能从根本上减少安全事故发生的机率。

一些外地的经验也可借鉴，“开放式小区，封闭式管理”，比如在小区进出口设上路障，不让汽车出入，设立停车场，夜间把小区车辆看管起来。理想的是将每个居民都培养为社区义务治安员，保证小区安全。

最后，李树侠律师提醒业主，一旦发生安全事故，要妥善保存证据，及时主张权利，追究侵权人及物业公司的责任，维护自己的合法权益。