[案例分析] 房子未交付租赁人，买卖能破租赁吗？ 买卖, 租赁

案例回顾

房子未交租赁人，买卖能破租赁吗？

2006年5月9日，王明与某科技电子公司西安办事处负责人雷鸣签订了一份《房屋租赁合同》，将自己在南郊的一套房子出租给雷鸣，租赁期限自2006年5月10日至2011年5月10日，租金总额为2万元。合同签订当日，王明收取了雷鸣2万元的全额租金。但一直过了3个月，房主王明一直未将房屋交付给该科技电子公司使用。期间，雷鸣多次催促王明，但王明以房屋正在装修为由，一直未将房腾出。

2006年8月，王明又将该房通过中介公司卖给第三人宏伟，2006年12月，宏伟拿到房产证，随后入住。2007年4月，雷鸣将王明诉至法院，要求判令王明、宏伟腾房，并交付其使用，且王明应赔偿一定数额的违约金。最终经法院判决，驳回了雷鸣的诉讼请求。

雷鸣很是纳闷，他知道有个“买卖不破租赁”的原则，这个原则适不适用自己的情况？


律师分析

租赁期间房产发生变动不影响租赁合同

陕西永嘉信律师事务所律师韩永安认为，所谓“买卖不破租赁”是指在租赁期间，租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利。即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间依然有效，承租人可以向受让人主张租赁权。买卖不破租赁本质上是承租权物权化的一种表现，目的是为了保护在先的承租人的权益，使承租人的租赁权不受租赁物所有权变更的影响。

根据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第119条第2款也规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

房子未交付承租人，租赁不敌买卖

案例中，法院在本案中认定此买卖可排除租赁主要基于以下理由：租赁双方（王明与雷鸣）在2006年5月9日就签订了《房屋租赁合同》，但此后三个月双方一直未能实际交付房屋。2006年8月，王明又将该房通过中介公司卖给第三人宏伟，2006年12月，宏伟取得该房屋的房产证并在随后装修入住。以上事实表明，王明与雷鸣之间的房屋租赁法律关系并不满足买卖不破租赁原则适用的前提条件“租赁物已交付于承租人，且交付必须发生在租赁物让与前”。此种情形下，善意第三人宏伟有权请求排除适用买卖破除租赁原则。

需要说明的是，本案中也存在诸多不合情理的情节，比如租金过低、租期过长，租赁物至今未交付承租人等。不排除出卖人与承租人恶意串通、损害买受人合法权益的可能，因此法院更倾向于保护购房者宏伟的合法权益。

王明违反了《合同法》第一百零五条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”等的规定，买受人宏伟可以依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，要求王明承担赔偿损失的违约责任，但无权要求雷鸣进行赔偿。当然，如果王明与雷鸣在此事件中恶意串通，故意损害买受人宏伟的合法权益，则宏伟可以以侵权为由要求两者同时承担侵权责任。


律师提醒

买卖不破租赁，只适用3种情况

买卖不破租赁原则是债权制度上的一个特例，其适用有严格的条件：

其一，原租赁合同有效存在；

其二，租赁物已交付于承租人，且交付必须发生在租赁物让与前；

其三，出租人将租赁物所有权让与第三人。特别是租赁物必须以交付承租人使用为前提，此交付即为法律上的公示形式，只有如此，租赁才能产生物权性质的法律后果，承租人才能据此对抗租赁物新的所有人，行使其合同权利。以上条件必须同时具备，缺一不可，否则买卖不破租赁原则就可能得不到法律支持。

不适用“买卖不破租赁”原则有3种

为了兼顾承租人与善意买受人之间的利益平衡，出现以下几种情形的，司法实践中通常排除适用买卖不破租赁原则，即支持买卖破除租赁。

1、如原租赁合同已经解除或虽成立但未生效或者已经履行完毕，则对于该租赁物就不存在买卖不破租赁原则的适用。

2、如原租赁合同有效存在，但该租赁物在合同生效后一直未能交付给承租人，此时，对外部第三人而言，无从知晓该租赁物已经租赁给第三人使用的事实，法律上并不发生对抗善意第三人的效力，在这种情况下，承租人主张买卖不破租赁的，将不能得到法律上的支持。

3、如果出卖人与承租人恶意串通，故意损害买受人的合法权益，则买受人可以请求排除适用买卖不破租赁原则，以维护自己的合法权益。

在买卖房屋过程中，买受人签订合同时应要求出卖人对房屋的现状进行详细说明，并要求出卖人作出该房屋没有设定租赁、抵押、债务等他项权利的承诺，并对违约责任进行明确。这样可以有效的防范非诚信行为。