[案例分析] 合同更名买房，首付票据不全责任谁负？

案例回顾

首付款票据不全，开发商为何扣留房产证？

2003年，王女士通过合同更名的方式，在凯旋广场买了一套50平方米的房子，王女士交了3.57万元首付给原房主，将其银行贷款一次性付清，之后双方与开发商去办理了合同更名手续。重签的购房合同中有“所有房款已经全部付清”这一内容。

    　前不久，王女士去领房产证，开发商告诉王女士，首付缺2万元的票据，王女士需要提供票据，没有的话要补交2万元，之后才能领取房产证。“买房时，我看到开发商给原房东交房时出具的评估报告，上面明确说明该房子首付20%（首付款3万元），买受人只需付1万元，其余2万元的首付由开发商垫付，交房时买受人将2万元一次性付给开发商，方能领取钥匙。”王女士告诉记者，原房主已于2001年9月13日领取了钥匙，这说明首付款已交清。

    　王女士询问律师：票据不见了，难道我就得补交这2万元吗？开发商这样的要求是否合理？我现在怎么办才能拿到房产证？

律师分析

合同约定房款已付清   买方无责任

        买房办理银行按揭的程序一般为，购房人向开发商支付首付款后，开发商出具相关付款收据。之后，购房者在银行指定日期会同开发商到约定地点签订《房地产抵押贷款合同》和《付款授权书》，办理银行按揭。所以，购房者已经付清首付款是其申请银行按揭的前提条件。

       就本案例而言，王女士是在付清了原房主在银行的按揭贷款后，才办理的合同更名手续。且王女士签订的商品房买卖合同中有“所有房款已经全部付清”的内容，当然包括首付款。既然合同中都明确了当时所有房款已全部付清，开发商就无理由再要求王女士补交首付款的2万元。

       此外，根据原购房人与开发商之间的约定，开发商在2001年9月13日交付房屋时，应该已收取了全部的房屋首付款。

开发商不交房产证   已违约

        首付款的付款义务该由原购房人履行，王女士的义务是支付给原购房人首付款，及其银行按揭款的同等金额，还有未还清的银行按揭款。王女士已全部付清所有房款。

       退一步讲，即使当初原购房人的首付款未交清，开发商也只能向原购房人主张权利。因为2万元的首付款到底是原购房人未支付，还是开发商将相关票据丢失，都是开发商与原购房人之间的关系，相关责任由开发商和原购房人承担，与王女士无关。对于买卖此二手房时的首付款，王女士根据三方当时的约定，只须向原购房人负责偿清。在王女士已经将首付款付给原购房人的情况下，开发商要求王女士补交，没有法律依据。

        所以，开发商以没有2万元首付票据为由，要求王女士补交，并且在补交之后才能领取房产证的主张无法律依据，其行为与法律相悖。其拒不交付房产证的行为已属违约和侵权，王女士有权依法要求开发商立即交付房产证，并承担相关违约或侵权责任。