[案例分析] 竞买拍卖房，产权关系理清再出手 拍卖, 竞买, 理清, 关系

案例回顾

买拍卖房，房产证为何迟迟办不下来？

姜女士2007年4月，在文艺南路白金广场买了一套房子，签合同时发现签订的是《委托竞买合同》，询问后得知，该房所在的这栋楼，因开发商拖欠银行贷款无法偿还，法院委托拍卖公司进行拍卖，陕西蓝红房地产顾问有限公司竞买成功后，转到自己名下开始销售。

在姜女士购买前，该栋楼已办理完初始登记，所以《委托竞买合同》中约定，开发商在买受人付清全部房款、缴清相关办证税费，并提交齐全相关办理权属登记资料后，60个工作日内，将房产证办理完毕至买受人名下。

姜女士于2007年11月30日交完全部房款及费用后，房产证却至今都没办下来。对此，开发商的解释是：姜女士所买的房子产权归陕西省安装机械公司所有，不属于法院委托拍卖公司的拍卖房源范畴，目前开发商只能督促拍卖公司、法院加紧与省安装机械公司协调，尽快解决该套房子的产权问题。

姜女士觉得奇怪：《委托竞买合同》有没有相应的法律效力？房屋产权不属于法院委托拍卖的范畴，还可以拍卖成功？

案例分析

拍卖公司难搞清产权关系  买拍卖房风险大

《委托竞买合同》有法律效力

陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师认为，由于拍卖房性质复杂，包括了公房、私房和部分抵债房，这些房源产权可追溯性难度较大，因此购买拍卖房与买商品房有很大不同。姜女士与开发商之间签订的《委托竞买合同》合法有效。因为购买拍卖房的合同，保障竞买人办理过户手续，实质过程与二手房交易程序一样，所以，竞买人签订的合同不可能为《商品房买卖合同》。

拍卖公司搞清产权关系有难度

出现房屋产权不属于法院委托拍卖的范畴，还可以拍卖成功的原因，姬英凡律师分析认为，拍卖公司在接受委托拍卖时，委托人（即法院）提供的资料经常仅是一份《国有土地使用证》的复印件或房产证复印件，或只是指定某一位置的地块或房屋，至于该地块或房屋的房产使用权人，是否已变更或另已抵押等问题，拍卖公司可能并不十分清楚。如果拍卖公司想弄清楚被拍卖房子的产权问题，只能向委托人要求弄清上述问题，但像国土、房管等相关管理部门，却可以因拍卖公司是非执法人员，有权拒绝他们的查核。

这种信息不对等的关系和查核程序，就给拍卖公司对房屋的状况、估价、拍卖等造成一定困难。姜女士遇到的这种情况，她可以和开发商积极沟通，弄清房屋产权归省安装机械公司的原因，并且督促拍卖公司和法院加紧协调。


律师提醒

购买拍卖房产，您必须了解的三条


1、拍卖房与商品房有很大不同
（1）房屋来源不同。拍卖房的来源主要是法院和银行的委托，这类房源占到拍卖房总房源的95％以上。　
（2）风险大。由于拍卖房存在的缺陷或不透明，所以拍卖的价格才会低，其涉及到债权债务的纠纷，风险大。
（3）拍卖房基本不能提供按揭贷款服务。因为许多银行也不能清楚地了解拍卖房产真正的产权关系，这为按揭贷款造成了巨大的“壁垒”。目前，绝大多数银行都没有为拍卖房提供按揭贷款服务，因此，买拍卖房的购房者应做好充裕的资金准备。

2、必须摸清产权关系
购买拍卖房时，一定要了解其产权方面的问题，要确认所买房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件，详细了解该房产被拍卖的原因，有无其他抵押，以免在购买后出现不必要的麻烦。

3、了解拍卖程序
按照司法程序，一旦竞买成功，拍卖款汇到法院指定账户后，法院会出具裁定书，证明该房产权已经属于买受方。竞买人只需要带着拍卖公司和买受人签订的拍卖确认书、国土证、协作执行通知书等，到当地的房地产交易所交纳相关契税和营业税，便可办理新的房产证了。