[案例分析] 合同很“霸王”买房人权益谁来保证？ 买房, 合同, 权益

案例回顾

合同重要条款打上“/”，是否有法律效力？

2006年5月，左女士在东郊轻工市场附近买了一套商品房，“签合同时，置业顾问告诉我，《商品房买卖合同》都是制式的，没有可更改的余地，于是，我稀里糊涂地就签了合同。”合同约定2007年12月底交房，但开发商至今都没交房。朋友说可依据合同，要求开发商赔偿相应的违约金。但左女士一翻合同，才发现这是份处处受限的霸王合同。合同中有关出卖人逾期交房的违约责任、交付期限、关于产权登记的约定等重要条款，都将需要填写的部分用“/”划掉。

左女士询问律师，这样的合同是不是霸王合同？能不能成为追究开发商逾期交房责任的法律依据？如何理解开发商所谓的制式合同？正规的制式合同到底指的是什么？


案例分析

打“/”即约定不明，买房人受相关法律保护

陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡认为，左女士签订的合同中对于部分条款约定属“霸王条款”，这些条款具有减轻、免除开发商理应承担的民事责任义务，损害了购房者的合法权益，致使双方在买卖交易中出现权利、义务严重失衡的局面。

左女士签订的合同显然是不合理的，但这样的合同在法律上是生效的。至于违约责任及违约金的追究问题，虽然合同中没有明确规定，但并不意味着开发商的违约行为不受法律约束。合同中的重要条款内容被打上“/”的，在法律上视为约定不明，买受人的权益应受到《合同法》、最高人民法院司法解释等法律法规的保护。

左女士目前可采取的步骤是：在一定期限内，要求开发商尽快履行交房义务，并对其进行催告；如果开发商在合理期限内，仍无法如期交房并拒绝赔偿相应违约金，您可以通过诉讼程序追究其违约责任。


特别提示

制式合同空白处协商后填入才公平

制式合同又叫格式合同，正规的制式合同是以房管部门提供的《商品房买卖合同》为基础，开发商及购房者双方对文本条款的空白行进行协商后填入，该合同签订后生效实施。

而现实中，这些空白填写处反而给开发商留下了自由“发挥”的空间，开发商在合同文本上，单方提前填写或直接确定本应由双方协商的合同条款，多为设法规避责任，并声明不得更改，以实现自身风险最小化、利益最大化。这就是“霸王合同”的主要表现方式。期房买卖合同由于房屋的不确定性，“霸王合同”的情况更加突出。

律师特别提醒，购房者在买房时，不要轻信售楼员的口头承诺，不要盲目从众，发生纠纷时，要通过法律途径解决。