[案例分析] 退房违约要赔个人所得税，怪！ 个人所得税, 违约

案例回顾

退房毁约，违约金要赔个人所得税？   

去年10月，付女士用银行按揭的方式在长安区忆江南买了一套房子。签订合同当天，付女士交了30％约9万元的首付，可她的按揭贷款一直没批下来。到今年3月，因家里有事需要用钱，而且按揭也没有办下来，付女士决定退房，“我原本想着自己主动退房，对于开发商来说确实有些损失，如果双方友好协商，即使我们需要给开发商赔付一部分违约金也可以。”但结果却不是她想的那样，原来开发商要求的赔偿是：付女士赔付已付房款25％的个人所得税。   

随后，记者电话采访了付女士的置业顾问田小姐，她说让付女士赔付个人所得税，是因为该合同已经备案，开发商向房管局交纳了相应的税费，现在付女士要退房，理应支付给开发商一部分税费。至于违约金，要另外按合同进行赔偿。   

付女士请教律师：开发商的说法合理吗？赔付违约金怎么会跟个人所得税挂钩？如果不合理，遇到现在这种情况应该怎么解决？


案例分析

购房者违约，支付违约金而非个人所得税

先查看合同约定或者双方协商

陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡表示，付女士由于自身原因造成合同无法继续履行的，是付女士违约在先。双方当事人应按照签订《商品房买卖合同》中约定的违约责任来约束对方。如果合同没对这种情况进行说明，对违约金的支付数额和支付方式，需经买卖双方协商而定，而并非由开发商一方决定。   

对于置业顾问所说扣除个人所得税一说，并不合理。经记者从西安市房屋管理局核实，解除购房合同是由开发商去房产管理部门办理相应的注销手续，但房产管理部门对此是不收取费用的。

赔个人所得税不合理   

案例中，开发商要求当事人付女士赔付首付的25%个人所得税的提法是不合理，没有任何法律依据。   

违约金的设立，是为了保证交易双方债务关系的履行。买卖交易未完成时，即使当事人一方没有财产损失，另一方按照法律或合同的要求，理应支付其相应的违约金。一般来说，违约金的数额遵照双方当事人达成的书面合意而定，包括惩罚性违约金及补偿性违约金。像付女士这种情况，赔偿的违约金应属后者。   

所谓个人所得税，是调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间，在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。   

个人所得税的缴纳，应该是由收到违约金的一方。此案中，付女士没有“得”，也就没有产生个人所得税的可能。   


违约金与个人所得税有区别   

1、征收的目的不同。违约金的目的在于惩罚及补偿，征收个人所得税的目的是调节个人收入差距过大的情况。  
  
2、所指对象不同。违约金针对协议双方，个人所得税针对的是纳税人，不涉及另一法律主体。   

3、收取的范围不同。违约金范围是因违约行为而造成的财产损失，即使未给当事人一方造成损失的，也应在法定或约定的合理范围内做出赔偿；个人所得税对普通老百姓来说，其范围涵盖了工资、薪金，劳务报酬，稿酬，财产转让所得，偶然所得等，不能随意收取。   

4、收取金额比例不同。违约金根据实际损失可随双方协商，或向法院提出要求增加或减少。个人所得税的收取比例是国家规定的标准，不能随意增加或减少。


特别提示

合同中应该约定贷款时间

对于有购房意向的读者来说，买一套房子动辄几十万，理应非常谨慎。开发商除了国家规定的法定义务外，其它义务的履行，大部分是依照与购房者签订的《商品房买卖合同》来约束。   

为了防止因贷款办不下来，或家中突然出现变故，导致合同无法顺利履行带来的违约责任，购房者最好在《商品房买卖合同》中明确约定贷款时间，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款等内容。否则，申请贷款长时间无法办不下来，购房者难以取证贷款无法办理的原因，也就无法保护自己的利益。   

即使购房者违约在先，赔付违约金的数额，也应由开发商拿出应支付违约金的凭据，或是双方协商而定，不能仅凭开发商一面之词而确定。