[案例分析] 超半数业主同意 可炒掉物业公司 物业, 业主, 同意

案例陈述
物业服务不到位 业主集体签名欲炒掉

李先生所住的小区每个月收取1.5元/平方米的物业费，但是小区内的绿化维护不及时，公共设施缺失，还常发生盗窃案件，业主对小区的物业服务很不满，同时认为物业费收取过高。不少业主曾多次与物业方协商，希望能加强管理，并降低物业收费，但物业方并未答应。一些业主以服务不到位为由拒绝缴纳物业费，但遭到停水停电的“待遇”。由于尚未成立业主委员会，今年6月末，由10位业主代表牵头，起草了罢免物业公司文件，所有业主都在文件的末页签名，一致同意，罢免物业公司。

没想到业主代表将这份罢免文件递交物业公司时，对方满不在乎，声称业主的罢免程序不合法，文件无效；同时，物业公司称还有一些业主还拖欠物业费，因此拒绝被罢免。

律师分析
超过半数业主同意 即可炒掉物业公司

就李先生提出的问题，陕西永嘉信律师事务所李树侠律师认为，若物业公司不能全面、有效履行物业服务的合同义务，比如小区内的绿化维护不及时，公共设施缺失，时常发生盗窃等情况，属于履行义务不全面。在此情况下，根据《物权法》、《合同法》、《陕西省物业管理条例》等的规定，小区业主经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以做出解聘现在的物业服务企业，重新选聘其他物业服务企业的决定。物业服务企业以程序违法、一些业主还拖欠物业费为由，拒绝被罢免、退出的行为，将得不到法律的支持。

经过过半业主同意后，业主既可以书面通知也可以口头通知老物业，对其的罢免决定。但是需要注意的是，要与新物业签订合同，也必须是过半的业主签字才可以，在此建议小区最好成立业主委员会，方便以后与物业的沟通。在小区业主与新物业签订合同后，与老物业签订的服务合同则自动失效。

除此之外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以向法院提起诉讼，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等的违约责任。


律师提醒
罢免物业 须做好新老物业交替工作

近年来，因业主不满物业公司服务，将物业公司炒掉的事情，在北京、唐山、青海等地均有发生。这说明业主的维权意识在进一步提高，这是好的现象。但与此同时，业主炒掉物业公司后，新的问题又产生了。老物业走了，新物业还没找到，小区的管理陷入混乱，业主怨声载道，甚有业主因为小区陷入管理混乱，又反而开始“炒”业委会。在此，李律师提醒业主，若过半的业主，或是业主代表——业委会在行使罢免物业公司权利的时候，还需对新物业的交替做好准备，以避免日后对小区的管理造成更多的麻烦。

另外，还需提醒业主，以物业服务不到位，收费不合理而拒交物业费，是得不到法律支持的。业主如果认为物业服务企业收费不合理的，可以向物业行政管理部门投诉，要求其对此加以处理。作为物业服务企业而言，对于业主的拒交、欠交物业费的行为，首先应当进行书面催交，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。


链接
旧物业如愿离开    小区管理陷混乱

2007年底，唐山福乐园小区金狮物业公司遭业主委员会“驱逐”，停止了物业服务。该小区业委会成立于2005年5月15日，成立之初，业委会每周定时开会探讨如何监督物业工作。

就在2006年1月1日，按照国家规定，物业公司与开发商正式脱离。此时，业委会要求脱离开发商的物业交纳30万元的保障金，以保证物业公司不会突然撤离，同时要求物业费有所减少，理由是，小区物业服务质量明显下滑，另外，以前开发商遗留下的水电、房本等很多问题没有解决。之后，物业方与业委会商讨未果，一些业主拒交物业费，业委会提出要求物业方撤离。物业方也因物业费收取困难，导致无法经营，最终撤离。但当物业撤离后，业委会长期找不到物业公司，导致小区内脏、乱、差，业主怨声载道。

最终，业委会向政府求助，借助政府的力量聘来新的物业公司，事情才得以平息。