[案例分析] 开发商违约在先，主张权利为何还输了官司？ 官司, 开发商, 权利, 违约

案例回顾

开发商逾期办证，主张权利咋还输了官司？

2006年1月，陶先生在高新区某楼盘买了套现房，“依据合同约定，在正式入住后的365天内，由开发商负责办理房产证登记备案手续（只有开发商把这项工作完成后，房产证办理工作才能顺利进行）。开发商若逾期办理，按日向业主支付万分之一的违约金。”陶先生于2006年5月21日正式入住，到2007年6月初，开发商并未能按合同约定办理房产证备案登记，双方多次交涉无果。陶先生于2009年5月29日将开发商起诉至人民法院，要求开发商支付相应的违约金。

一审法院认为，陶先生起诉该开发商支付违约金的请求要能得到支持，须在365天备案期满后的两年内提出（即2007年5月22日——2009年5月21日期间）。虽然陶先生提出在入住后曾多次与开发商交涉，诉讼的起始时间应从他最后一次与开发商交涉的时间2009年5月28日算起，但因他未就此提供充分证据，一审法院驳回了陶先生索要违约金的诉讼请求。陶先生不服，准备再次提起诉讼。

陶先生询问律师，要求开发商支付其违约金的要求是否合理？这种情况是否符合法律上“中断诉讼时效”？一般来说，具备中断诉讼时效需要具备怎样的条件？


律师分析

买房人没有证据  诉讼时效中断不适用

陕西永嘉信律师事务所律师韩永安认为，依据陶先生所讲述情况，以合同为依据，在开发商违约的情况下，要求其承担支付违约金的责任，合情合理。但是，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，并依据《合同法》的普通民事纠纷的诉讼时效，追究开发商违约责任的诉讼时效应为约定的履行期或法定的履行期届满后的两年内。

因此，如果没有特殊情况，陶先生的诉讼时效应该是从入住的2006年5月22日到2009年5月21日之间。超过两年，个人向开发商提出要求其承担违约责任，在没有相关证据证明的情况下，陶先生的请求不会受到法院支持。

所谓的“特殊情况”，就是指“诉讼时效中断”，即在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。就本案例而言，如果有相关证据证明陶先生在2007年5月22日——2009年5月21日期间曾向开发商主张违约责任，则诉讼时效期间从其主张日的次日起重新向后计算两年。如果没有相关证据，不发生法律上的诉讼时效中断。诉讼时效的中断要受到20年最长诉讼时效的限制。因为陶先生没有提供要求开发商承担违约责任的充分证据，一审法院驳回违约金诉讼请求是有法律依据的。


根据民法通则的规定，中断诉讼时效的事由有：

中断诉讼时效的四个事由（①提起诉讼②当事人一方提出要求③当事人一方同意履行义务④权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求）


律师提醒

完善相关证据是关键

对购房者而言，如果发现开发商有违约行为，一定要及时主张，以免过了诉讼期而得不到法律支持。不过可以通过保留证据的方式要求“诉讼时效中断”。具体主张方式可通过以下几种途径：

向法院提起诉讼、提出书面请求并通过EMS向开发商邮寄、提出书面请求并要求开发商在上面签字确认已经收到，要求开发商出具书面同意承担责任的文件、电话录制自己向开发商主张违约责任的录音资料、邀请公证机构将自己到开发商处主张权利的过程进行公证等。尤其要注意的是，要保存好主张过权利的证据。