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在现实生活中，购房者在签订《商品房预售合同》时，大多选择按照房屋建筑面积为面积差异处理的依据，这样就会出现套内面积减少还要再掏钱买公摊的窘境。那么这笔钱该不该交？有没有办法避免呢？
案例陈述：实测套内面积缩水 购房者却要补款
2008年10月29日，杨琳与某楼盘开发商签订了《西安市商品房预售合同》，购买了一套三室房子，房屋暂测建筑面积为161.3平方米，其中套内建筑面积为136.25平方米，公摊面积为25.05平方米，房子售价为8150元/平方米，房屋总房价款暂定为131余万元。杨琳当日支付给开发商房款40余万元，剩余的房款以银行办理按揭贷款方式支付。合同中，杨琳选择以房屋建筑面积为面积差异处理的依据。
2009年7月8日，杨琳收到开发商邮寄的《入户通知书》和《入住指引》。8月16日，杨琳准备与开发商办理交接房屋手续，并请房管部门专业人员对房屋面积做了实测。实测建筑面积为161.82平方米，公摊面积为25.95平方米，套内建筑面积为135.87平方米。
开发商认为，房屋实测建筑面积为161.82平方米，比暂测的161.3平方米增加了0.52平方米，要求杨琳付清补差款。
杨琳则认为，房屋实测公摊面积为25.95平方米，比暂测面积增加了0.9平方米，实测套内建筑面积为135.87平方米，比暂测面积减少了0.38平方米，开发商应给自己退还多收的房款。但开发商态度强硬，声称杨琳付清补差款才能验收房屋。杨琳觉得很不合理，希望律师能予以指点。
律师分析：
房屋建筑面积增大 套内建筑面积为何变小？
为此，记者采访了本报法律顾问陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师。
“这是一起典型的关于面积差异处理的纠纷。”姬英凡律师说， 由于合同约定的预售面积与最后交房时的实测面积往往产生差异，在解答本案例之前，需要先明确两个概念，一个是房屋建筑面积，另一个是套内建筑面积。
房屋建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。通过这个公式可以看出，房屋建筑面积增加，套内建筑面积并不一定随之增加；同样，房屋建筑面积减少，套内建筑面积也并不一定随之减少。即使房屋套内建筑面积减少，但公摊面积增加，也会导致房屋建筑面积增加，这时开发商就会要求购房者补交建筑面积增加款，实际上就是公摊面积增加款。
姬英凡律师说：“大多数购房者对公摊系数、公摊面积的计算，都是较为模糊的。开发商往往利用这点，签订对购房者不利的合同。”
如果合同中没有约定按面积结清房款是交房的前提条件，作为开发商，不应该以此为由，不让购房者验收房屋。同时，开发商应承担延期交房的违约责任，按合同约定进行延期交房的赔偿。
购房者最多承担3%的面积补误差款
本案例中，杨琳在签订《西安市商品房预售合同》时，选择了以房屋建筑面积为面积差异处理的依据。根据相关法律规定，杨琳应该补齐面积差款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，应按照以下原则处理。
第一，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
第二，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。面积误差比超出3%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
从本案来看，面积误差小于3%，所以杨琳应付清补差款，并不能解除合同。
此外，姬英凡律师说：“如果合同中没有约定按面积结清房款是交房的前提条件，作为开发商，不应该以此为由，不让购房者验收房屋。同时，开发商应承担延期交房的违约责任，按合同约定进行延期交房的赔偿。”
律师提醒：建议选按套内建筑面积为处理依据
姬英凡律师说，实际交房中，房屋面积增加或减少，有时与套内面积增加有关，但更多的情况则是与公摊面积增加有关。
之所以出现套内建筑面积减少、购房者还要掏钱买公摊的情况，一方面是公摊面积算起来很麻烦；另一方面，是由于购房人不懂法律，不知道如何用法律维护自己的利益，从而让开发商钻了法律的空子。姬英凡律师在此提醒购房者买房时，一定要注意公摊内容和面积的变化，在签订的《西安市商品房预售合同》时，实际交房时面积误差处理办法一项，最好选择按套内建筑面积为面积差异处理的依据，这样才能很好地难维护自身的合法权益。 |
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