[案例分析] 面积误差超3% 开发商应承担哪些责任？ 误差, 开发商, 面积, 责任, 应承担

■本报记者 尚洪

案例陈述

面积误差5%， 购房者要求退房

家在西安的刘庆，工作已5年，想买一套房子。2008年，刘庆在一楼盘看中一套100平方米的精装房，总房款为70万元。刘庆支付了21万首付款，又向银行按揭贷款49万，并与该楼盘的房地产开发公司签订了购房合同。

2009年12月，房地产开发公司通知刘庆收房。验房时，刘庆发现房屋的面积误差比例高达5%，房屋精装质量也存在很多问题，刘庆要求退房，遭到开发公司拒绝。后在刘庆的多次争取下，公司终于答应退房。此时距刘庆向开发商支付首付款已有一年半的时间，她向银行共支付了2万余元的贷款及利息。刘庆认为，开发商不仅应退还自己首付款21万元及银行同期利息，还应赔偿已发生的银行按揭款及其利息。此要求开发商表示不能接受，刘庆希望律师能就此做以解答。  


律师分析

造成面积误差的原因

为此，本报记者采访了陕西永嘉信律师事务所的李树侠律师。李律师首先分析了造成面积误差的原因。

在司法实践中，商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差，主要原因有三个。最常见的原因是，双方签订房屋买卖合同后，开发项目设计变更造成房屋面积误差；其次，产权登记时，露台、楼顶平台不计算为房屋建筑面积，而在房屋买卖合同中却将此面积计入房屋建筑面积，由此便造成面积误差；第三个原因，则是由使用的测量规则标准不同造成的面积误差。

另外，因施工、测绘规则允许的误差而造成的面积误差，误差比值较小，大多在3%以内，双方协商就能解决。前述三个原因造成的面积误差比绝对值一般在3%以上，买卖双方往往因此产生纠纷。   
   
面积误差超出3%     
购房者可退房 开发商赔损失

李树侠律师告诉记者：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”

在本案中，除开发商和购房者在商品房买卖合同中对面积误差另有约定外，如果刘庆所购买房屋的面积误差超出3%，购房者有权要求退房。刘庆要求开发商退还自己的首付房款21万，赔偿2万余元银行贷款及利息是合理的；同时，首付款21万按照银行同期存款利率赔偿的要求也应予以支持。

此外，琴剑律师事务所的张本欢律师也表示：“在和开发商协商赔偿时，买受人最好和开发商、银行一起商谈。买受人刘庆应一次性将商品房买卖合同解除，并可要求开发商退房款及赔偿相应损失。如果银行要求支付刘庆在银行贷的剩余按揭贷款额，这部分贷款应由开发商支付给银行。”


律师提醒

应对面积误差 合同中应写明

结合本案，李树侠律师提醒各位读者，在签订商品房买卖合同时，当事人应当在合同中写明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同没有约定或约定不明，面积误差绝对值超过3%时，购房者有权退房。合同中还应约定具体在购房人提出退房多少日内，开发商将已付房款退还给购房者，对于利息部分也应明确具体数额，例如同期银行的贷款利息，以增加违约方的违约成本。

其次，还要提醒读者的是，如果购房者要求退房即行使合同解除权，应当在合理的期限内向开发商发出解除合同的书面通知，合同有期限约定的，从约定。如果合同未作约定，经开发商催告后，解除权行使的合理期限为三个月。开发商没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。也就是说，解除权应当在发生之日（对于本案来说，就是在购房者得知面积误差超出3%，自己有权退房之日）起一年内行使，如果不行使，购房者以后将不能再以此作为理由要求退房。

另外，如果开发商拒绝退房或退还购房款的，购房者可及时向人民法院提出诉讼。