[案例分析] 会所“迟到”，延期时间如何确定？

　　近年来，“会所+地产”的模式已被大多数开发商采纳，并作为楼盘卖点之一。会所中的美容院、健身中心、茶餐厅等配套设施提供的舒适服务，也让不少业主倾心、愉悦。

　　然而，很多楼盘交房后，小区内的会所却迟迟不能营业，业主根本享受不到倾心的服务，反而会有诸多不便。房子已经交了，会所却迟迟不能使用?这算不算逾期交房?逾期时间又如何确定?业主怎样维权?这些问题一直困扰着许多业主。

　　案例陈述：

　　会所延期交付 赔付时间引争议

　　王芳在城北买了套商品房，签订《商品房买卖合同》时，王芳与开发商签了《补充协议》。《商品房买卖合同》中约定，交房日期为2009年3月底。在《补充协议》中约定，小区会所(内有游泳池、健身房、美容院等)在房屋交付使用后6个月可投入使用，如果在规定日期内未达到使用条件，按逾期交房处理。

　　在王芳和开发商签订的《商品房买卖合同》中写明，如果开发商逾期交房，按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金赔偿。

　　开发商在2009年3月底如期交房，按照约定交付会所的时间应该是2009年9月底。但直到2009年12月会所才开始试营业。2010年3月，经营会所的相关审批手续办理完毕，健身公司开始正式营业。

　　王芳认为，开发商违约赔偿时间应算到会所正式营业时，开发商认为应该算到会所试营业时。王芳咨询律师：到底怎么算?

　　律师分析：

　　会所逾期 应从正式营业时算起

　　记者采访了陕西永嘉信律师事务所的李建博律师，李建博律师说，案例中陈述的纠纷，可确认为是开发商逾期交付会所，应当承担按照逾期交房处理的违约责任。

　　在本案例中，主要纠纷在于违约时间的计算。开发商认为应该将违约时间计算至会所试营业时止。业主则认为违约时间应计算至会所正式营业时。

　　李建博律师认为，违约时间应计算至会所的各项手续办理完备时止。因为，如果房屋交付使用后，会所投入使用，却没有办理完毕各项营业手续，工商局等相关部门可能会以会所营业手续不完备为由将会所查封，业主将不能享受会所所提供的各项服务。此时，如果认为会所营业时间为会所试营业时，业主就不能追究开发商的违约责任，这种做法是给开发商的违约开通绿灯，将严重损害广大业主的利益。

　　所以，本案中的《补充协议》所约定的“达到使用条件”应当是指会所不但要硬件设施到位，且要办理完备各项营业手续。只有达到上述条件，才能保证广大业主的利益不受损害。

　　因此，开发商的违约时间应计算至经营会所的公司依法成立时为止。王芳可以根据《合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，第114条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以王芳可按照与开发商签订的《补充协议》中的约定，要求开发商承担违约责任，支付违约金，赔付的时间应截止至会所正式营业时。

　　律师提醒：

　　配套设施交付条件应在合同中注明

　　最后，李建博律师提醒读者，房屋周边的各种配套设施已经成为购房者选购房屋的重要参考指标。开发商也抓住购房者的选房心理，对房屋周边的各种配套设施进行前期的宣传。如果开发商未能兑现承诺，则应承担相应的违约责任。这就要求广大购房者在签订相关合同时一定要对相关配套设施的地址、开放时间、交付使用的条件(包括硬件设施条件、合法手续条件)、违约责任等做出明确的约定。以便在产生纠纷时，能有效维护自身的权益。

　　同时，李建博律师提醒读者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以，对于开发商在广告中对房屋相关设施所作的说明和允诺，即使未写入购房合同，也属于购房合同的一部分。如果开发商违反，需要承担违约责任。

　　律师在线：

　　会所权属如何确定?

　　2005年8月，西安某楼盘交房。业主购买时，开发商在合同附件中约定小区门口有一栋3层楼会所，并于业主收房时开始营业。但业主入住后，开发商一直没有将会所对业主开放。直到有一天，开发商派工程队对“会所”进行装修，业主们才知道会所已被开发商卖给了其他人，为此小区业主认为，买房时开发商承诺会所是为小区业主服务的，现在开发商却擅自进行买卖，属违规行为，希望律师能予以指点，此事该如何处理。

　　记者采访了陕西永嘉信律师事务所的吴波律师，吴波律师分析，业主购房时，与开发商约定的会所面积计入公摊面积，那么会所的产权应当归业主所有。如果会所面积未计入公摊面积，并且开发商有会所建筑面积的独立产权证，那么会所的产权归开发商所有。如果无约定，会所面积也不计入业主公摊面积，那么会所不归业主所有。如果会所归开发商所有，那么开发商有权对会所进行买卖。

　　在本案例中，开发商虽在合同附件中约定，小区门口有一栋3层楼会所，并于业主收房时开始营业。但并未明确约定该会所是开发商为小区业主专属建设服务的，所以如果会所面积未计入小区公摊面积，那么开发商有权对会所进行销售。