[案例分析] 隐名购房风险大最好先签委托合同 购房, 风险, 委托, 合同, 秦居网

　　二次调控来袭，房贷门槛随之提高，加上房产税或将开征的传闻推波助澜，购买三套房的成本越来越高。有些人为此不惜 “隐名”购房。律师提醒购房者，隐名买房隐藏着很多风险，尽量不要这样;如果一定采用隐名的购房方式，应先签署一份委托代理合同，将房屋产权、过户手续及违约责任等都约定清楚，以免产生纠纷。

　　案例陈述

　　隐名购房起纠纷 自家房子被侵占

　　今年5月，在西安做生意多年的外地人张某打算再买一套房子用来投资。当时正值4.17新政出台，二套房首付款和贷款利率都有提高。经“高人”指点，他和从未购过房的朋友孙某商量，想以孙某的名义办理按揭，孙某表示同意。随后，张某便以孙某的名义按揭购买南郊一套价值30多万元的准现房，虽然首付和贷款事实上都是自己承担，但交款人和纳税人均体现为孙某。
　　8月份收房后，“业主”孙某却擅自搬入家具并将房子放到网上出租，张某得知后要求孙某搬出。但孙某居然说产权属于自己，坚持不搬，还拿出有关“证据”。眼看自己的房子被人侵占，张先生十分着急，希望律师能提供帮助。

　　律师分析

　　隐名购房如无依据 难获法律支持

　　“从理论上来说，隐名与显名是相对而言的。”陕西省永嘉信律师事务所姬英凡律师解释，按照《合同法》第402条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人第三人的除外”。这也就是说，所谓隐名代理是指受托人在享有代理权的前提下，既不披露本人姓名，也不表明自己的受托人身份;或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名义与第三人进行法律行为，而本人仍然承担代理行为的法律后果。隐名代理中基于委托关系而为的代理行为的法律后果，应当由委托人承担，取得的财产也应当为委托人所有。

　　就实际情况来看，隐名购房往往是因为购房者考虑到某些不便因素，所以基于委托关系而为的代理购房行为，包括两种形式：一是“本人身份不公开”，即以自己的名义表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人事实上是得到本人授权、有代理权，但他在订约时并不披露实际存在的代理关系，既不公开本人是否存在，更不指出本人是谁，而以自己的名义进行活动。因此，第三人在和受托人缔结交易时，并不知道委托人的存在，往往认为受托人就是为了自己利益、并且以自己名义同第三人进行交易的本人或者合同中的对方当事人;二是“受托人身份公开但本人姓名不公开”，即不明示以本人名义，但明示为本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人在订约时表示有代理关系存在、表明自己的受托人身份，公开本人的存在，但不指出本人的姓名。

　　在本案中，委托人为张某，而受委托人为孙某，孙某代理张某购房，就是一种“本人身份不公开”的隐名代理行为，按照《合同法》第404条的规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”房屋应当为张某所有。如果双方事先签订有效的委托代理合同，那么购房者通过合同及实际支付首付、贷款的票据，应当能被法律肯定其产权的存在。

　　但是，如果实际购房者张某无法提供自己支付首付及贷款的有力证据的话，那么要想拿回属于自己的房子是很难获得法律支持的。

　　律师提醒

　　回避此类风险

　　最好先签署委托代理合同

　　购买价值贵重的不动产，不能仅凭信任和事实现象。法律重在证据，所以，双方当事人应在委托办理之前，先签订有效地委托代理合同，对房屋产权进行确认，并约定过户手续的办理及违约责任，当然，委托方还应支付受托方相应对价的委托代理费用。

　　另外，在交纳购房款首付及银行收贷收据的存根上，最好留有“委托人交款”等字样，以备今后因纠纷发生诉讼时留有书面证据。因为，如果在无委托代理合同的情况下，此类购房凭证往往将成为法院查证和裁定的关键因素。

　　律师建议

　　产权发生纠纷 可诉讼解决

　　由于房屋属于不动产，按照《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，房屋产权的确定是需要经过房产登记的。

　　姬律师建议，如果在购房过程中遭遇如本案中委托人和受委托人相似的问题，即针对房屋产权发生纠纷难以调和的话。真正的购房者如果想要拿回属于自己的房屋所有权利，只能起诉至人民法院，请求人民法院确认自己为该房屋的所有权人，然后再将房屋所有权证办理在自己的名下。

　　延伸阅读

　　以岳父名义购买福利房

　　离婚时产权归出资人所有

　　据此前《廊坊日报》报道，该市市民吕先生2000年与妻子结婚。婚后，夫妻俩出资以女方父亲的名义从其单位购买了一套福利房，当时房屋产权证上的权利人写的是吕先生岳父。2010年，吕先生因感情不和与妻子离婚，想要对该房产进行分割时出现纠纷。诉讼至人民法院后，在吕先生提供了《房屋出资协议》的基础上，经人民法院判决，吕先生和其妻子作为事实上的出资人，享有分割该房产的权利。