小产权房合同无效,2万元白损失？

案例回顾：
   2007年2月，尚先生分期付款买了某小区七号楼一单元9层的85.11平方米、总价198306元的房子，因为开发商无商品房预售许可证，合同中注明是城中村改造工程。2007年年底收房后，尚先生与物业公司签订《前期物业服务协议》，对房屋进行装修。2008年初，全国乃至西安发生冰雪灾害，当年3月9日，尚未出售的七号楼十一层水管破裂冒水，流水渗漏到尚先生家，使得家里的衣物、灯具、电器、家具、墙面以及地面受到严重破坏。为此，尚先生与开发商及物业公司协商赔偿，但均未达成一致意见。无奈之下，2009年尚先生依据《房屋买卖合同》中的仲裁条款向西安仲裁委员会提出仲裁申请，并索赔20000元损失费。

仲裁结果：
   双方当事人发生纠纷的起因是，尚先生所购房子的楼上管道漏水，致使其已经装修的房屋遭受浸泡、渗水。仲裁庭认为尚先生购买的是“五证不全”的“小产权房”，也就是所谓的非法房源，所以，他与开发商所签署的《房屋买卖合同》属无效合同。　　
   据西安仲裁委相关负责人介绍，违约应以合同成立为前提，而尚先生与开发商所签订的合同属无效合同，所以，西安仲裁委只能驳回其申请，如果尚先生想要讨回损失，只能上法院起诉开发商侵权。　　
   审查合同的合法有效性，是处理合同纠纷的前提，是仲裁庭不能回避的。在此次庭审的过程中，双方当事人对此持隐晦态度，尚先生一再强调指责开发商销售的所谓城中村改造项目，没有合法手续，存在欺诈行为。而并不总结《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定而无效，在此基础上认为开发商对十一层非法建筑疏于管理，形成漏水侵权的说法，也是不成立的。
   最终，尚先生家渗水一事虽已经过专业人员估算，受损金额远远大于他申请的2万元，但因为《房屋买卖合同》无效，最终西安仲裁委驳回了尚先生的申请，并由尚先生承担仲裁费。

律师提醒：
   陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡认为，这就是所谓的“小产权房之伤”，有三大隐患值得购房者注意。　　
   1、小产权房一旦出现质量问题，如开发商外聘物业公司，业主很可能找不到开发商。
   2、这种“五证不全”的房子，质量和售后都无法保证，业主收房时不会见到《竣工验收备案表》，这就意味着，该房子没有经过相关部门的验收审核，质量得不到监管。　　
   3、业主不缴纳专项维修资金，即“大修基金”。当入住10年、20年后，房子一旦出现较大问题，没有专项维修资金做后盾，情况更复杂。
   姬律师表示，尚先生遇到的问题，现在可以求助法律诉讼。该案例在法律上属于民事侵权，尚先生应该带上现场照片和相关票据证明，提起诉讼。同时，姬律师提醒，在提起诉讼时，不要将重点放在合同违约或小产权房等事上，而应以民事侵权为主要诉讼请求，则业主胜诉可能性较大。不过，法律只是一种救济手段，只能对损失进行弥补，当事人所经历的精神压力以及生活困扰却无法得到相应回报。

相关链接：
国务院要求“小产权房”全部停建停售
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