[案例分析] 原房主户口未迁 购买二手房难以落户怎么办？ 二手房, 落户, 迁出, 律师, 秦居网

　　西安9月的房价涨幅排名全国第四，自4.17新政以来一直高于全国水平。新商品房的价格居高不下，不少人转而购买价格较低、居住氛围比较成熟的二手房。不过，需要提醒的是，在二手房的交易过程中，应注意在合同中将户口迁移等遗留问题及违约责任约定清楚，以避免不必要的麻烦。

　　案例陈述：

　　原户口“鸠占鹊巢”，新主人落户无门

　　“房子是我的，户主却仍然是别人”面对登门而至的人口普查工作人员，最近在南郊电子城购买了一套二手房的市民王先生叫苦不迭。据他说，去年为了孩子上学看上这套房子，由于价格合适，遂与卖家一拍即合。

　　去年年底，原房主刘某与他办理了房屋所有权的过户手续，今年1月，他也顺利拿到了房产证。可随后在到派出所办理迁移户口的手续时，却遭遇落不了户的问题。根据现行户籍登记的相关规定，如果以前的户主不把户口迁走的话，新房主就难以落户。无奈之下，他希望律师能给一些建议，看能否通过法律途径来解决此事。

　　律师分析：

　　拒不迁户 可搜集证据诉诸法律

　　“根据一般交易习惯，买受人交付货款后、出卖人即交付商品，双方一手交钱、一手交货，同时也就完成了商品所有权和风险的转移。”陕西省永嘉信律师事务所姬英凡律师说，但房屋买卖却比较特殊，买卖行为结束后的未尽事宜，如：户口迁移问题所产生的纠纷，目前缺乏针对性的法律法规。

　　根据《中华人民共和国户口登记条例》和《房屋登记办法》的相关规定，目前，我国对于户籍管理和房屋权属登记的管理是相互分离的：户籍管理由公安机关负责，房屋权属登记管理则归房地产管理机关。由于现有户籍管理制度规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定，才导致了法律上的漏洞。

　　她指出，在本案中，如果双方事先将卖方负有迁出户口的义务写进房屋买卖合同中的话，那么买主完全可以基于合同的约定追究对方的违约责任，但如果合同中并未对此约定，则追究对方的责任显然还需要收集其他相关证据。

　　在商品房买卖的过程中，除了双方办理交付、过户手续外，还有其他附随义务。所谓合同的附随义务，是针对合同主要义务而言的，指的是合同虽然无约定，但基于诚实信用原则，双方当事人根据合同的性质、目的和交易习惯等应当履行的义务。

　　我国《合同法》第六十条中明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”该条款中的通知义务、协助义务、保密义务，就是当事人在履行合同时的附随义务。同时，诚实信用原则也是我国《合同法》的基本原则，当然适用于合同履行。由于合同的附随义务是双方当事人应当履行的义务，因而合同当事人若违反了附随义务，则构成违约或侵权，应当承担相应的违约责任或侵权责任。另外，我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”需要注意的是，违反附随义务应承担的责任，必须以义务人主观上有过错为必要条件，否则将不承担因此而产生的法律责任。

　　所以，姬律师建议，王先生可以与以前的户主进行沟通，确定原房主刘某是否是故意不将自己的户口迁出。如果确定原户主有意为之，在协商无果的情况下，则收集原户主拒不迁出户口的证据，以便诉求法院让原房主把户口迁出，来维护自己的权益。

　　律师提醒：

　　二手房交易合同 最好请专业人士把关

　　为了避免在购买二手房后出现的落户难问题，买卖双方应重视房屋是否为空户，如果不是空户的，在购房协议中应注意约定：“办理完过户手续后，原户主必须迁出户口"的相关条款，并最好能制订“逾期未迁走，需支付一定违约金”的事宜。

　　姬律师提醒，各位市民在买卖二手房的过程中应注意规避诸如：户口迁移、房屋所欠物业、水电煤费用承担等历史遗留问题。当然，由于在交易合同中添加这些附加条款往往较为专业，所以，最好请专业人士把关合同条款，以避免不必要的麻烦。

     延伸阅读：

　　非企业员工

　　购单位二手房难落户

　　近日四川达州媒体报道，当地达县一位周先生为了解决孩子在城里上学和进城安家的问题，去年11月在达城红旗路永久仓库某单位家属院购买了一套二手房。但是，当他今年准备去红旗路社区办理落户手续时，却被社区告知，由于他购买的房子户籍统一由单位管理，要转户口就得去找该单位。而该单位则告诉他，不接受本企业以外的人员落户。左右为难之下，他十分后悔在购买二手房前没有落实能否落户的问题却又无可奈何。