[案例分析] 五证不全售房 购房定金双倍退还 定金, 购房, 售房

案例陈述
购房者听信忽悠 掉进“无证”陷阱

2009年6月1日，郝佳看中了西安城南某楼盘的一套两室房屋，经了解，该楼盘当时只有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，置业顾问告诉她，2009年12月前五证会全部办下来，并告诉郝佳，“到时房价要比现在高得多”。和家人商量后，第二天她在该楼盘售楼部交了1万元的定金，置业顾问给她开了收据，收据上有该楼盘开发商的公章。

随后，郝佳和开发商签订了房产认购书。房产认购书上，除写明了郝佳所要购买的房号、面积、售价、首付款以及签约时间外，还注明：客户签订本认购书后应携相关证件按时到指定地点办理正式《商品房买卖合同》，否则视为放弃认购权，客户所支付定金不予退还。并注明双方签订正式《商品房买卖合同》的时间为2009年12月18日，交房日期为2010年10月31日。

然而到了约定的时间，开发商却迟迟不与郝佳签订正式《商品房买卖合同》。郝佳多次催促，才知道该楼盘一直未取得《商品房预售许可证》。至于什么时候能取得，连开发商自己也说不出个准数。

此外，郝佳2010年3月在项目工地发现，工地施工标牌上注明该工程的竣工日期为2011年12月31日，项目当时只建到地上1层，而开发公司却给郝佳承诺交房时间为2010年10月31日，这显然是不可能的。

因此，郝佳认为开发商欺骗了自己，于是向开发商提出解除合同，并要求双倍返还定金。开发商不仅不同意，而且态度强硬。郝佳希望律师能给予帮助。


律师分析

开发商五证不全收定金
购房者有权要求双倍还

陕西永嘉信律师事务所的李树侠律师认为，郝佳所签的房产认购书，是买卖双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

李树侠说：“开发商在签定协议时，承诺于2009年12月与郝佳签订正式售房合同，这表明开发商相信它能于2009年12月取得《商品房预售许可证》，并与郝佳签订正式售房合同。但开发商在实际的操作过程中，并没有按照双方所签订的认购书上的约定，如期签订正式的商品房买卖合同，开发商应承担违约责任。”

根据我国《合同法》规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。这就是我们通常说的“定金罚则”，本案中的当事人郝佳可以据此向开发商提出解除合同，并要求双倍返还定金。


律师提醒

签订认购书 也要看五证

李树侠律师提醒各位读者，购房者在签署购房认购书之前，应对开发商有个基本了解，看开发商及拟购买房屋的有关证件及资料是否齐全，包括开发商的经营资质、营业执照、“五证”是否齐全等。对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向销售人员进行询问并核对。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时，还可向律师等专业人士咨询。要认真审阅认购书的条款。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。认购书签订后，如发现“五证”不全的，可要求开发商承担违约责任，双倍返还定金。如购房者仍希望购房的，则可以待开发商“五证”办好后再签订购房合同。

同时，购房者需要明确的是，签订认购书并不是购房的必经程序，如无特殊要求，购房人在充分了解开发商资质及查看“五证”齐全后，可与开发商直接签订商品房买卖合同；对于五证不全的项目，不要轻易签订购房认购书，更不要轻易交付定金。