[案例分析] 业主举证不清 逾期交房违约金11557元变279元 违约金, 业主, 举证, 逾期

案例回顾

2007年12月25日，李女士所买的商铺交房，合同约定她所购买的是商品房，用途为商业，层高3.3米。当日，李女士在工作人员的陪同下，察看了所购房屋，发现门窗多处破裂，水、电均为临时架设，小区道路被土堆占满，根本不符合合同约定的交房条件，她随即拒绝收房，并要求开发商整改。于此同时，李女士于12月30日才看到《工程竣工验收报告》。

2008年4月，李女士发现问题不仅没有整改，并发现二楼的“层高”也不够合同约定的3.3米，致使作为商品用房的目的无法实现。于是，她请求西安仲裁委员会，要求开发商支付逾期交房违约金11557.12元，赔偿因层高不符合合同约定造成的损失82909元。另外，还要求开发商对房屋门窗等问题进行整改。

仲裁结果

9万余元赔偿金只赔2百多
延期交房5天

西安仲裁委仲裁庭认为，2007年12月25日，开发商在交房时没有拿到有关部门做出的《竣工验收报告》，5天后，也就是2007年12月30日，在拿到《竣工验收报告》后，开发商在电视台以发布广告的形式，催促业主收房。这也就说明，该房屋已具备交付条件。而结果是，在规定的交房时间内，李女士没有如期办理交接手续，具体到这个案例，就是没有填写《房屋验收单》，所以，并未发生交接关系。

而对于李女士所提出的有关门窗多处破裂，水、电均为临时架设，小区道路被土堆占满，根本不符合合同约定的交房条件的问题，2008年4月，经过西安仲裁委办案人员的勘察，门窗有破损问题，并非质量问题，要求开发商限期整改；水、电并未发现有临时架设问题出现；小区道路属于市政规划路，不在交房的条件之列。

与开发商所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法有效，双方均应按约履行。因此，开发商延缓交房5天，而并非从2007年12月至2008年4月业主发现未整改之日的期限，因此开发商应支付李女士5天的逾期交房违约金共计279.23元。因从2007年12月30日起，李女士仍怠于行使收房之权造成的逾期交房责任，则不应由开发商承担。
   
合同约定层高不清
8万余赔款申请被驳回

根据国家有关规定，楼房层高是指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。层高有允许的合理范围，经过批准的规划或设计建设单位不得随意变更。涉案房屋为两层复式框架结构商铺，一、二层整体销售，公示在售楼部的房屋立面图和建成的楼房层高均符合经过政府有关政府有关部门批准的规划设计。而双方在签订商品房买卖合同时，在“层高”一栏里没有分别标出一、二层的具体层高，只笼统表述为3.3米（实际交房时一层为3.6米、二层3.0米），其表述不符合该建筑规划批准的层高设计，由此引起的纠纷，双方均有责任。

李女士以此为由提出赔偿的请求于法无据，不予支持，而开发商作为签约的主导方，应负主要责任。
   
本案仲裁庭裁决如下：

一、开发商在收到本裁决书后十日内给付李女士逾期交房违约金279.23元。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回李女士其余请求。
三、5628元仲裁费由开发商承担。

律师提醒

在规定时间内
通过书面形式提出问题

陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡表示，业主在收房的过程中，如果发现该房屋达不到合同上约定的交付条件，可拒绝收房，业主可邀请专业鉴定机构对房子进行鉴定（最好是法院指定的鉴定机构），如果不合格，鉴定费用和违约责任由开发商承担。不属于质量问题的，鉴定费用由购房者承担。

如果符合双方约定的交付条件，但仍存在空鼓、裂纹、漏水等现象，这些都属于瑕疵问题，而不属于质量问题。业主可在办理房屋交接手续后，积极地向开发商提出问题，把不符合入住条件的情况一一列清要求整改，最好通过书面形式双方签字确认，包括限期整改时间，以便维护自己的合法权益。如果开发商没有在约定的时间内整改完毕，业主可提请仲裁或上诉。