[案例分析] 公共管道进了业主厨房，占用面积应补偿？ 厨房, 面积, 管道, 业主

案例回顾

宋先生在高新尚品·花都买了套房，考虑家有老人上下楼方便，就买了一楼。2008年9月，顺利交房。“2009年11月我开始装修，当时为了厨房天然气管道入户，我还费了不少劲。收房时，在厨房（洗衣房）西墙下方离地面约10厘米处安装有约1.3米左右的天然气管道，与外管相连，既影响东西摆放，也占用了空间。没有更好的处理办法，最后我只好在管道处做了个小台子。”宋先生无奈地说，装修期间宋先生发现，其他楼层并未出现自家这种情况，经过实地打探，宋先生才摸清，只有靠西边的1层楼有这种状况，其他楼层（2—23层）同面积同结构的房子均无此情况。“我很是气愤，交房时开发商并未告知或提醒，现在我们已经装修入住，该如何是好？”

宋先生想请教律师，天然气公共管道入户是否符合规范，有那些相关法律规范？收房时并未针对此问题提出异议，现在发现问题，还能否维权？占用套内面积一说是否成立？如果成立，该如何要求赔偿？


律师分析

公共管道，不宜布置在住宅内

陕西永嘉信律师事务所律师韩永安认为，根据国家《住宅设计规范》中对管线布置的要求：公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。

针对宋先生遇到的天然气管道入户问题，规范也对燃气管道安装提出了具体要求：住宅内燃气管道不得铺设在卧室、暖气沟、排烟道、垃圾道和电梯井内；住宅内设置的燃气设备和管道，应满足与电气设备和相邻管道的净距要求。

结合上述规范要求，可以得出公共管道是为众多业主所共同使用，如果布置在业主房屋内，必然影响业主对套内面积的使用。所以天然气等公共管道作为公共功能的管道，不宜布置在业主房屋室内。但《住宅设计规范》中规定的“公共功能的管道不宜布置在住宅套内”，并不是绝对禁止公共功能的管道布置在房屋室内，在规划设计许可的情况下，将其布置在房屋室内也是可以的。
   

规划设计、合同均未约定，开发商需赔偿

就宋先生遇到的问题，首先需要查看开发商建造该项目的规划设计文件，如前期报批的规划设计文件中天然气管道存在部分入户情况，说明规划设计已通过相关部门审定，符合设计规范，交房时购房者发现此问题，开发商则不存在违规。如果规划设计中没有这部分设计，则开发商属于违规。

其次看购房合同中对此有无明确约定，如有约定可以依照合同的相关规定进行处理。但若合同中并未就该管道问题进行约定，且规划设计中也没有这部分设计，开发商的行为则构成违约，应承担违约责任。天然气公共管道确实占用了宋先生个人房屋的套内建设面积，减少了宋先生自家房屋套内使用面积，开发商应当根据占用业主套内面积的大小，给予补偿。补偿标准，宋先生可以以单位面积的购房价格为基数计算要求。

即使购房合同对此事未作明确约定，宋先生收房时也未对该问题提出异议，现在提出也为时不晚，仍有权利向开发商提出补偿要求。


律师提醒

收房发现问题，应及时提出异议

购房者收房时，除查看开发商的商品房竣工验收文件，两书一表等文件外，还要仔细对房屋的质量、约定设备等进行验收。在验收房屋时，如发现房屋存在设计变更、设备装饰不符合合同约定或房屋裂缝等质量问题的，可拒绝收房，并要求开发商将房屋修缮好后再收房。

如购房者收房过程中发现问题，仍决定收房的，可采取与开发商签订责任认定书或补偿方案后再收房。收房后，使用过程中发现房屋存在质量或其它问题的，如是质量问题，在保修期内可以要求开发商承担维修责任，开发商拒绝或在合理期限内拖延修复的，购房者可自行或委托他人修复，并要求开发商承担修复费用及修复期间造成的损失。若是其它非质量问题，比如宋先生所遇到的公用管道占用套内面积的，购房者需要及时向开发商主张权利。因未及时主张，则有可能因为超过诉讼时效而得不到法律的保护。

商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间长。如果购房者对收房验收不是很了解，可以聘请专业的验房师和律师协助收房。如房屋存在问题，专业人士可及时发现并指导购房者充分维权。