[提醒] “双拼”、“多拼”房买卖，风险扩大N倍

案例回顾:
        王先生在北郊看中一套房，并选了120平米左右的三房。该楼盘价格、地段、品质各方面都不错，与爱人商量准备下定。但置业顾问此时却补充说，“受国家90/70政策限制，该套房是由2套60平方米的小房‘合二为一’的。不过不必担忧，开发商是按120平方米的户型设计施工的，而且签合同只签一份，按照实际选择面积签订。”
       王先生随后向对房地产有研究的朋友打听后得知，这种现象目前在西安较为普遍，但有的开发商会签订两套合同，而有的只签订一份合同。面对开发商这样规避国家政策的措施，购房者买房潜在的风险有哪些？如签订一份合同，会有什么风险？如开发商要求签订两份合同，万一交房时给两套房，而不是‘合二为一’的户型，又该怎么办？签订两套合同，肯定会多交一些费用，比如办理房产证的工本费等，如契税、大修资金等会不会多，到底会多出哪些费用？以后办房产证，会不会受到影响？要是想交易，两套合同是否要同时过户？
       这个看似普通的问题引发了一系列连锁问题。

律师分析:

■“双拼”、“多拼”房频出，购买风险多
       陕西永嘉信律师事务所律师韩永安认为，2006年建设部出台了90/70政策，即凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。但从意见实施之日起，就开始有开发商盘算出打擦边球的办法，推出“双拼”甚至“三拼”户型，这样既能应付“70/90”政策，又能如愿打造大户型。
       为了符合国家的90/70政策，开发商开发建设前会按小户型上报审批，然后按规划审批的面积及户型进行建设、宣传、销售及办理房屋产权。从表面上看，开发商是严格按规定建房，但房屋通过验收后，他们就可以打通两套房来钻政策漏洞。这种应对之策虽“有问题”，但从目前的法律来看，并无法限制这种“通房”、“双拼”式的销售，法律暂时也无明文规定开发商不能将两套房子打通为一套出售。
   
■风险一：
户型布局不合理，后期维修成本大
       对购房者而言，一套房子，要办两个或三个房产证，意味着购房者要办理两（三）套房子的手续，既增加购房者人力、物力以及时间成本。同时，“双拼”的户型虽然面积较大，但布局可能并不合理。由于是拼接而成，客厅和餐厅的衔接部分难以利用，走道略显狭窄。购房者要是想调整好户型，在后期装修上，需要增加成本。
   
■风险二：
大房变小房省税，涉嫌偷税嫌疑大
       打通小户型以及双拼房，购房者仍然需根据房产证上的信息按章缴纳相应的税费，如大修资金、契税。需要注意的是，房产实测面积只能是房屋测绘部门测量的面积，而不可能是打通后实际购买面积。两套打通小户型分别缴税在税率上和大户型是有所区别的，以王先生购买120平米的房子为例，2套房产证，仅契税一项多了0.5个百分点（政策背景：财政部决定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税，目前执行时限未定）。如按正常标准小户型房屋税率减半纳税，可能造成的偷税嫌疑以及法律责任，购房者须有所认识。
   
■风险三：
多套房变二套房，首付利率都提升
       双拼房甚至是多拼房将花费更多的利息成本。由于第二套房界定新标准要严格按照家庭来计算，因此，即使首次置业买此类“双拼户型”，也有一套房要算二次置业，不仅首付从二成升至四成，且第二套房的房贷利率也要从首次置业所享受的下浮15%，变成上浮10%，一来一去要多出25%的利率。因此，实践中多数开发商会与银行协调，使两个房产证当做一套房来办按揭，但这对银行来说也是违规操作，如被发现，银行收回违规按揭，购房者会有很多麻烦。除此之外，若物业税将来依照房屋持有套数标准开征，对“双拼房”持有人来说，也将是一笔不小的开支。
    　　
■风险四：
开发商违规被罚，购房者难以保身
       当开发商的违规行为被发现并查处时，购房者要担很大风险。如在拿到房产证之前，开发商被查处，那么购房者很可能拿不到房产证。相关部门最终会按房产证办理一切与房产相关权益的买卖交易，明知一户两证而仍签订购买合同，倘若双方一旦发生民事纠纷，开发商认定购房者是自愿购买，理应承担相应风险而推卸责任时，购房者也很被动。


提醒:买入“双拼”、“多拼”房  产权过户需注意
       建议购房者在购买此类一房两证甚至多证的房屋时，首先对风险充分了解，以评估决定是否购买。在与开发商签订购房合同时，一定要确定所买的两户或多户必须是能合并的，否则，购买大户型的目的将无法实现，这一点可在购房合同中与开发商明确约定，包括约定开发商违背承诺时购房者可退房及要求违约金等内容。
       其次，在房屋流转过程中，如存在恶意买卖行为，那么“一房两证”会为恶意买卖房屋者提供便利，所以购房者在购买二手房时，要对方出示完备的产权证明书，倘若一套房有两个房产证，那么就要注意两个房产证是否属于同一产权人，以及两个房产证所显示的信息与实际是否相符。在签订合同房产过户时，两套房必须在同一天签订合同，同一天过户，同一天交房，这样才能避免踏入陷阱。