[案例分析] 房东卖房 租客优先 二手房, 租客, 购房权, 秦居网

　　新房价格高企，部分购房者将目光“锁定”在居住氛围成熟的二手房。不过，在二手房交易的过程中，也会碰到各种各样的问题。比如：看好的房子仍有人承租，此时就不一定是想买就能买了。即使房东想卖给你，你还得看承租人的“态度”——没办法，他比你先到!根据法律规定，房东若想将正在出租中的房子出售，实际承租人享有优先购房权;而且房东还必须提前3个月通知承租人，否则与第三方单方面达成的购房协议将被视为无效。

　　租客PK二房东，谁有优先购房权?

　　文先生是西安某大型国企员工，去年，他在单位分得一套140平方米的三居室，遂将原和平门内的旧商品房以1000元/月的租金租赁给张先生。年底，经文先生同意后，张先生又将房子以1500元/月的租金转租给王小姐居住，自己当起了“二房东”。

　　今年，准备和朋友合伙做生意的文先生打算以30万元的价格将城里的旧房子卖掉，张先生打算购买，两人签订合同准备交易过户。而房子的实际居住者王小姐得知后也愿意以相同价格购买。文先生已经收了张先生的定金并签定了交易合同，遂拒绝了王小姐的要求。但王小姐认为，她是该房屋的实际承租人，在同等条件下，自己享有优先购买权。在协商无果的情况下，王小姐决定通过法律手段确认文先生与张先生的买卖合同无效，希望律师分析一下，能否得到法律支持?

　　律师分析

　　实际承租人，享有优先购房权

　　针对承租人是否享有房屋优先购买权的问题，陕西省永嘉信律师事务所姬英凡律师认为，根据我国《合同法》第230条的规定：“出租人出卖、出租房屋的，应当在出卖、出租之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所以，承租人对于房东所要出卖的房屋是享有优先购买权。

　　但在本案中承租人有2个，张先生和王小姐都拥有法律赋予的优先购买权，他们谁的购买权更优先呢?姬律师说，法律中并没有近一步明确。这就要从法律规定保护承租人特殊利益的法理方面进行分析和考虑了。由于房屋一直都是一种高价消费品，不少人为了解决居住需求，不得不采用租赁的方式，而承租人享有的优先购买权所反映的就是这种社会经济生活条件的客观需要。从法理角度来说，通过确立承租人的优先购买权,可以防止因房产关系变动过于频繁而影响普通人的工作和生活，确实保障有关承租人生存利益的居住权。根据本案中的实际情况，承租房屋的实际居住人是王小姐，也就是说王小姐是居住权的所有人，而张先生不过是以盈利为目的的转租人，从法理上讲，他并不是实际的承租人。所以，王小姐的优先购房权应优于张先生。

　　另外，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)中第118条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”所以，在本案中的王小姐可以请求人民法院宣告文先生与张先生签订的房屋买卖合同无效。


　　律师提醒

　　房子有人租住，要出售须提前3个月通知

　　由于法律的相关条款保护实际承租人的居住权利，作为房东或者房屋的所有权人，如果在房屋有实际承租人的情况下，在处分自己房产的时候，并不能“随心所欲”，想卖给谁就卖给谁。

　　这时如果有出售房屋的打算，一定要考虑到承租人的优先购买权及其他承租人的权利，履行法律规定中有关出卖人的义务：一是出卖人的通知义务;二是应提前三个月通知承租人行使权利期限的义务。否则，随意处分自己的房产反而可能会惹上官司。当然，对承租人来讲，是否具备同等条件是承租人行使优先购买权的重要前提，承租人行使优先购买权时也并不能绝对地剥夺其他人的购买机会。承租人在收到房东的通知后，应该积极行使权利，如果超过合理期限而不作为的话，也就表示不能再主张优先购买权了。此时，房东可按照自己的意愿来处分房产。