二手房贷款期限被“缩短”，中介能说了算吗？

案例回顾：
      周女士在某中介处看上一套110平方米的二手房，该房源是1997年前后建成，至今有10余年的房龄。房东出售价是47万元，根据相关政策，周女士必须首付30%，贷款32万元。“我上网查了一下，按照首套房享受7折优惠利率执行，贷款30年每月月供1557元，我还可以接受。前后考察多次最终下定决心购买。”周女士告诉记者，当时中介很肯定地说30年按揭贷款肯定可以办下来。确定后周女士当即向中介支付了定金1万元、预付款5万元、中介佣金3525元，余款向银行申请按揭后支付。
       可是中介找了某评估机构去实地看房，却告知周女士该房最多能贷18年。按银行说法，18年每月月供得2100元左右。周女士觉得压力太大，无奈只好选择退房，并要求中介退还定金、预付款，并赔偿相应的违约金。但中介却一直不配合。“我想咨询律师，买卖二手房贷款年限是否有限制，为什么我看上的这套房子只能贷18年，这方面有什么讲究？毕竟当时是因中介保证可以贷款30年，我才交了定金，但现在贷款年限出现问题，直接导致我不能如愿购买该套房，中介是否应承担一定责任？买卖二手房时关于房龄方面应注意哪些问题？


案例分析：
■二手房贷款年限缩短，中介承诺不一定负法律责任
       陕西永嘉信律师事务所律师韩永安首先强调的是，二手房能否贷款、贷款年限等问题，取决于房屋状况、贷款人条件及银行的房贷政策，这不是中介能决定的。
       若在与中介签订的协议中，有关于因非主观原因不能办理按揭贷款时违约责任的规定，则周女士可依该协议向中介机构主张违约责任，否则难于主张相应的违约赔偿。如果中介公司在买卖过程中，不正当的承诺能够为买房人办理按揭贷款或其他情况，但最终又未能办理成功的，存在故意欺诈的嫌疑，鉴于此周女士可要求撤销与中介机构之间的协议，中介有退还定金、预付款、中介佣金的义务，在此基础上还可要求其承担缔约过失责任。重要的是，要有当时与中介商谈关于能否顺利办结按揭的内容证据，如果没有此方面的证据，在与中介签订的协议中也没有相关按揭贷款未能办理下来的处理办法，则周女士不能因“未成功办理30年的按揭贷款（只能贷款18年）”这一理由，要求解除与中介之间的协议。非但如此，您单方面要求中断买卖交易，可能存在违约风险，相反中介有权没收定金，并要求您赔偿相关损失。
       需要告知购房者的是，类似周女士遇到的情况——在买卖房屋过程中，因办理按揭年限不符合买受人要求而认为中介要因此承担一定责任的想法是错误的。如果协议中没有对此问题做详细约定，中介无须承担责任。如协议中未有此相关约定，应当查看当时中介方对此承诺有无书面文件。
   
■买卖二手房，真实房龄要查看
       周女士遇到的贷款年限问题，是二手房交易中最容易被忽略但影响却很大的问题。二手房房龄不仅关系到按揭贷款的问题，更关系到房屋质量和土地使用年限问题。房屋买卖时，房主应提供所售房产的房龄，但在实践中经常发生房主说不清房龄的情况，所提供的文件，也不能确认实际房龄。如有的房产证上只有发证日期，没有建成年代，从房产证上看不出房子的转卖次数，发证日期只能证明最后一次发证，可能远远迟于房屋实际的建成年代。　　
       如果买卖合同没有约定年限，买房人的实际利益将会受到很大侵害。碰到这种情况，买房人可以向房屋交易主管机关了解（需要办理一定的手续），也可以向物业管理公司了解情况。最重要的，还是在买卖合同中明确约定，如果房屋的实际建造年限与房主所述不符，房主应承担违约责任，赔偿买房人实际或可能受到的损失。如果房屋买卖已经成交，但买卖合同对此没有约定，那么从民法原理出发，可以按该房屋合同总价除以使用年限(70年)，再乘以买房人损失的年限来确定补偿金额。


律师提醒:
买卖二手房，找有资质的中介很重要
       基于二手房买卖特性，其按揭贷款能否办理、按揭贷款的年限等都取决于贷款银行的审批，对此中介机构无权也无法给予承诺。所以，购房者在购买二手房时，一定要委托资质齐全、信誉良好的中介机构提供中介服务；其次，对于中介机构的承诺要进行辨别，对于其无法决定的事项，往往做出的承诺肯定是无法兑现的。再次，购房者在与中介签订买卖协议时，应有意识对若因其他非主观因素导致交易中断时，关于定金、佣金退还或补偿相关方面的约定。